2018惠州中建投亿嘉大亚湾项目定位及规划建议报资料教程.pptVIP

惠州大亚湾项目定位与规划建议报告;本因坊;思维导图;区域发展总体特征;※成交量：下半年，大亚湾成交量为惠阳区域的成交量之首，6-12月份占惠阳区域成交量的50%左右，近期受大环境市场回暖影响，成交量有逐步攀升之势； ※成交均价：中高档项目新天名城单位均价已涨到4500元/平方米，近期销售较为活跃。剩余部分优质产品达到4600-5000，但销售情况一般。另外片区另一中高档项目太阳湾价位也在4500元/平方米，成交较活跃。片区其它普通住宅项目价格都均在4000元/平方米左右； ※销售速度：太阳湾、新天名城剩余货量不多，并且多为优质单位，在市场回暖的影响下，在均价普遍有所提升的情况下，目前仍以每周25-30套速度消化。;片区;大亚湾次级 中心区;成长价值 最具成长潜力的区域; 2015年后—配套完善成熟 地铁3号线： 厦深铁路： 大量商业体量启动 更多国际品牌发展商、 知名企业进驻 ;※片区产品市场消化率：市场消化率近3个月都保持在10％以上，因年后全国整体市场“小阳春”回暖现象片区产品销化仍将呈现出连续增长的趋势； ※价格趋稳：从当前市场态势来看， 大部分区域的心理价位已探明，成交量回复到正常水平，但整体而言，09年下半年的价格走势呈现仍然为趋稳的局面；目前片区中高档楼盘的合理价格在4500元/平方米左右，其它普通住宅项目价格在4000元/平方米左右。 ※楼市政策持续：从近期成交来看，深圳客户在惠州置业明显增多，惠州楼市更具投资价值，新政促港人入市；随着近期惠州楼市的供需两旺，市场很多潜在的供应纷纷入市，开发商信心渐强，在政策利好刺激下，预计会加速潜在供应的入市。;结论：惠州最具发展潜力区域 1、离市区近（深圳后花园）； 2、规划起点高，纯粹区域，都市感强，代表惠州未来城市发展方向； 3、交通非常便捷（深惠高速、沿海高速等）； 4、同类产品与深圳存在较大的价格差距，具备竞争优势； 5、未来供应规模最集中的热点区域； 6、楼市辅助政策密集出台，看好后市。;思维导图;区域租赁市场访谈;调查访谈—— 谢某（茶山村） 职业：比亚迪技术工人 年龄：30岁左右 月收入：2500元左右（比亚迪最低月收入1800～2000元/月） 租住物业：单房、约18平米 租金价格：280元/月 租住类型：夫妻合住 访谈提问 1、对现租住环境有哪些不太理想？ 一、路面为泥路，下雨天行走不方便; 二、离公司上班地方较远； 三、居住环境较差（主要考虑采光、通风、日照、人口密集、楼间距较近）四、房间功能不完善（如无卫生间或厨房） 2、假如在比亚迪南门对面有房出租你能承受多少租金 三、四百元都能承受（租客普遍认同） 3、比亚迪目前有多少人在外面租房？ 不太确定，大概有三、四千人，（此数据为比亚迪租客当中80%的共性认识） ; 调查访谈——谭生（移民村） 王生是移民村本地村民，主要收入是靠自有物业收取租金： 持有物业套数：20套（一房一厅6套：30～40平米，二房一厅14套：40～60平米） 租客来源：主要是永昶集团普通工人、中基层管理人员、其它工厂来租房的也较多； 租金月收入：10000元左右 租客需求：主要以一房一厅、两房为主，单房的较少。（片区内单房较少） 租金价格：400元～600元之间（移民村整体区域租金类同） （备注：移民村单房较少，租金在300～350元之间，略比茶山村高） 访谈提问 1、移民村目前有多少人在这里居住？其中租房人数有多少？ 大概有四、五千人，租房人数约1500～2000人左右；（此数据为调查对象当中70%的共性认识） 2、租客多了你们的租金有没有上涨？ 周边工业逐步发展，租金一年比一年高； 3、移民村有没有比亚迪工厂的人来租房？ 不太清楚，可能很少，这里离比亚迪有点远，上班方面有点不方便。 ;调查访谈——陈生（移民村） 职业：永昶技术员 年龄：25岁左右 月收入：2000元左右 租住物业：一房一厅、约40平米 租金价格：400元/月 租住类型：夫妻合住 访谈提问 1、对现租住环境比较满意吗？ 一、整体还可以 ，主要是离上班地点较近。 2、假如在比亚迪南门对面有房出租你愿意去哪里租房吗？ 三、不太愿意.，主要是离上班地点太远了。 ;租赁市场访谈结论;租赁市场调查结论;思维导图;区域工业概况;思维导图;序号;※高新产业园大亚湾区域主流需求以一、二房供应为主，销售率在80%左右； ※投资资源型满足二次及多次置业客户为主，供应大面积户型，销售率为50%左右； ※目前片区在售项目存量面积约200万平方米，