2018年6月南通中海丁香花园项目定位报告113p教学案例.ppt

市场部分;相关新闻;PART 1 宏观综述-市场政策;PART 1 宏观综述-市场政策;PART 1 宏观综述-市场政策;PART 1 宏观综述-市场政策;PART 1 宏观综述-市场政策;2011.3.25： 一、综合研究确定2011年市区新建普通商品住房价格涨幅控制在9％以内。 二、加强税收征管。调地税部门加强对土地增值税征税。 地税部门加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价超过周边房价20％以上或 利润过高的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 三、强化差别化住房信贷政策。 对购买第二套住房的家庭，商业和公积金贷款首付款比例均不低于60%，贷款利率不低 于基准利率的1.1倍。加强对金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。 ;政策对南通最直接影响为成交量的阶段性的下滑，开发商与购房者观望情绪浓厚，但市场一旦出现供应量，成交量上扬。;南通市场虽然成交量出现阶段的波动，但???格并未出现松动； 目前市场优惠幅度逐步增加，但并不意味着后期价格进入下降周期。;PART 1 宏观综述-市场政策; 09-10年南通一级市场量体猛增，2010年更是突破500万方； 各区域中，港闸区放量明显高于其他区域，其次为开发区； 2011年南通土地市场成交以商办地块为主，目前住宅性质地块成交一幅。（详细见表格） ; 08年开始，南通土地价格以每年平均35%以上速度增长，港闸区、开发区由于基数较低，目前在500万/亩以下，新城区和老城区目前价格处于南通高位； 政府对于区域板块的成功运作，是07年以来各板块土地价值变化的根本，未来土地市场走势预计港闸和开发区将成为新一轮的爆发点。;地块座落;新城区：二级市场余量较大，主要以中南世纪花城以及苏建学府雅居为主； 开发区：后续量体较大，基本集中于能达商务区及周边区域。 东城区：目前余量相对较大，后续量体集中分布于崇川中学周边，集中居住区的概念逐步成型。 港闸区：二级市场余量大，后续量体为各区域中的峰顶； 老城区：目前市场余量小，后续量体较大，主要为恒盛尚海湾以及苏建名都城项目；;PART 2 区域竞争解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;万濠华府项目月成交套数走势图（2010.8-2011.5）;竞争项目-金鼎湾国际;竞争项目-金鼎湾国际;竞争项目-金鼎湾国际; 外墙自保温系统 SJN自保温技术体系 雨水回收系统;竞争项目-金鼎湾国际;竞争项目-金鼎湾国际;竞争项目-金鼎湾国际;竞争项目-恒盛尚海湾;智能化系统：;PART 3 竞争项目解读;竞争项目-苏建名都城;智能化系统：;竞争项目-苏建名都城;竞争项目-翰林府;智能化系统：;竞争项目-翰林府;竞争项目-藏珑;建筑用材：;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;状态;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 3 竞争项目解读;PART 4 外区域品质项目解读;华润橡树湾;华润橡树湾;华润橡树湾;景瑞18号;景瑞18号;景瑞18号;保利香槟国际;保利香槟国际;保利香槟国际;骏和棕榈湾;骏和棕榈湾;中南世纪花城;中南世纪花城;中南世纪花城;展现项目品质的方法： 造一所价格不菲的会所 打造大面积景观、配套实施 用硬配套弥补地段的劣势 ;PART 5 市场部分总结;PART 5 项目立地;PART 5 项目立地;W(劣势) 项目东、南、西侧住房较为陈旧，对项目整体形象造成一定影响； 项目西侧污水河对项目造成较大影响。;项目价值体系及项目定位;PART 1 项目价值体系梳理;要想清晰的回答这些问题，我们必须从整体上梳理项目的价值体系， 提炼出项目的核心卖点。;项目价值体系分析之整体卖点： 1、区位及交通优良 市中心板块区位，交通路线众多，出行极为方便。 2、58m超大住宅栋距 高层住宅超大栋距，保证每幢楼的采光通风，景观视 野极佳，且项目周边均为老式6层居民楼基本无遮挡。 这在南通高层社区中极为少见。 3、人车分流体系 地下车位数量大于项目可售房源，完全做到人车分流， 在南通高端项目中也并不多见。 4、高品质