2018年5月14日菏泽市麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告研究报告.ppt

麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 我们的思维导图 项目本体分析 核心问题提出 市场供需分析 商业整体发展战略 商业定位 商业整体经营策略 经营策略 租售策略 招商策略 商业管理 商业阶段性营销策略 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 我们从四个层面进行分析，建议本项目裙楼商业采用主力店及次主力店物业持有，一层其余面积以及沿街商铺进行分割销售 模式二 主力店/次主力店物业持有，其他物业进行分割销售 结论 1、商业概念的完整性 2、租售对象的认可状况 3、项目收益的最优化 4、本项目的战略安排 三种租售模式 商业整体租售策略 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 根据租售模式的选择，结合业态定位，本项目租售比为3：1；销售部分主要集中在项目的一层 租售物业占比（总面积14000平米） 租售面积及目标客群说明 租赁物业 目标客户 主力超市 儿童产业 超市主力店、儿童产业系列业态、餐饮、娱乐等 销售物业：2700平米 目标客户 自用及投资客 商业整体租售策略 销售部分主要集中在1层的原因： 1、市场上普遍1层销售状况较好； 2、一层多设置沿街商铺，单价高，利润大； 3、劣势：一层往往是主力店所在区域，面积大，总价高，往往会出现销售抗性； 4、具体的商业物业租赁比，后期还要看具体的招商情况以及客户购买意向； 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 项目沿中华路及两侧设置单层对外开放门店 沿街门店规划 商业整体租售策略 市场依据：区域内同类商业商铺的消化状况； 菏泽市商铺购买者的消 费心理 我司建议沿中华路设置 单层对外开放门店 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 为对项目进行经营分析，我司结合周边市场情况，对项目经营情况进行预测，销售部分总收益为：2.2亿元 ；商业经营收益根据商业的整体运营状况 商业整体租售策略 物业类型 总面积 销售面积 预计售价（1-2年内） 总销售收入 商业 14100平米 2725平米 25000元/平米 6800万元 住宅 33500平米 33500平米 4500元/平米 1.5亿元 总计 约2.2亿元 物业销售收入 物业经营收入 物业类型 总面积 经营面积 收益方式 商业 14100平米 11375平米 保底租金+联营扣点模式 总计 地上四层为自用办公面积 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 我们的思维导图 项目本体分析 核心问题提出 市场供需分析 商业整体发展战略 商业定位 商业整体经营策略 经营策略 租售策略 招商策略 商业管理 商业阶段性营销策略 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 商业物业的租赁通常有三种模式，因租户的不同而采取差异化模式 操作方式 适用租户 1 纯租金合作模式 2 联营扣点合作模式 3 保底租金加扣点模式 按固定租金水平收取 根据租户销售额提取一定比例扣点 在固定租金基础上收取超额销售部分一定比例扣点 适用于多数购物类租户和餐饮类租户 对于预期销售信心不足的租户 适用于生活便利类购物租户及对于预期销售缺乏足够信心而给予较低租金的租户 招商策略 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 本项目宜采用联营扣点模式，符合项目目前现状，有利于降低前期招商难度，增强客户信心，高风险带来高收益 评判维度 租户评判 租户招商 商业管理 财务收益保障 浩华推荐 模式1：纯租金合作模式 有利，主力店、次主力店常用模式 有利，常规做法，有利于招商 有利，模式简单，有利于管理 有利，有可预期的，稳定的现金流 模式2：联营扣点合作模式 不利，主力店、次主力店通常不接受该种模式 不利，需要与租户绑定，管理难度加大 有利，降低了租户的经营风险，有利于招商 不利，需要与租户共同承担风险，现金流不可预期，但是高风险，带来高收益 模式3：保底租金+扣点方式 一般，次主力店会接受此种模式，多适用于商场内部租户 一般，降低了一般租户的风险 不利，需要与租户绑定，管理难度加大 一般，虽然能够保证最低的收益，但是仍然与经营商户绑定，风险较大 招商策略 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 招商策略 招商策略—坚持一个原则，三大策略 一个原则 商业总原则：先招商后销售 三大策略 无中生有策略 打草惊蛇策略 擒贼先擒王策略 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 切脉营销 执行为王 招商策略 无中生有策略： 无，目前的菏泽市没有集中的统一的孕婴童产业的专业市场。人无我有，把握先机，谁先做，谁就是行业内的领导者。这是行业内的规律，领先者往往是行业内标准化的制定者，拥有话语权。 有：与牡丹区区政府签订协议，纳入政府的统一规划的商业业态之内，让进场商户可以享受税收