2018苏州苏站路北广场综合楼项目服务建议书60p教学案例.pptxVIP

苏州苏站路北广场综合楼项目服务建议书2012年2月本案区域价值分析苏州市商业网点规划布局——商业圈层苏州市总体规划确定的都市圈（约2000平方公里）共分4个层次。第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约14.2平方公里。第二层次为核心圈层，东至东环路，西至西环路、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约81.5平方公里。第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约1000平方公里。第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约2000平方公里。中心城圈层古城圈层核心圈层本案处于商业规划核心圈层，临近古城圈层，位于火车站核心区域。区域价值分析毗邻苏州火车站，周边有快速路及城市主干道连接城市各个区域。地铁2号（在建）与项目联通，周边有多条公交线路，是区域内的重要交通枢纽所在，可快速到达各区域。京沪高速人民路主干道广济路主干道地铁2号线（在建）本项目北环快速路火车站本项目所在位置交通优势显著；占据了独特的地利。苏州市场分析土地市场1：热点转向利好区域办公用地的热点转向新区和吴中区从商服用地成交地块的宗数上看，吴中区占30%，新区占26%。由此可见，未来3-5年苏州写字楼市场的热点将从园区向新区和吴中区转移。存量剧增：市场风险逐渐聚集商办物业后市将面临严峻考验2011年全年苏州商服用地年度总出让面积200.2万平方米，同比增长134%，出让金额131.92亿，同比去年增长200%。2010年在调控政策影响下，大量房地产企业投资转向商业地产，苏州商业项目销量一路走高，各种商业综合体、商办项目拔地而起，2011年楼市一片惨淡，大量的新增供应、经济环境持续趋冷，苏州商办物业后市将面临严峻考验。苏州市场分析过去一年中苏州写字楼市场租金平稳上行，总体呈现供需两旺的态势数据来源：DTZ写字楼部结合周边区域租金情况，预计如项目在2013年入市，租金可达到65-70元/平方米/月交通枢纽对项目的影响 环境嘈杂、脏乱 潜在不安全隐患 消费档次较低 交通动线受到干扰 无效人流庞大 地标性区域 配套设施完善 内、外交通便捷 辐射功能显著 消费力持久、稳定不利规避对项目的影响有利包装出入城市的门户全天候公共场所政府重点关注区域挖掘中性未来潜在发展的影响区域内产品稀缺性，较大的支持本项目的写字楼部分的发展。项目本体分析商业，酒店，写字楼等多业态融合，城市综合体总建筑面积113903平方米，具一定规模塔楼高度95米，昭示性好地处火车站位置，城市门户项目SWOT分析项目SO策略——强化综合体、交通优势与区域内高端产品稀缺性，打造城市门户S (优势)W (劣势) 火车站位置，苏州北大门 交通枢纽位置，便利性高 拥有极好的对外展示面（火车站北广场） 综合体专案 地块周边环境、整体形象有待改善 项目高端形象与高端定位与区域现状存在价值差 短期内难以形成集聚效应O (机会)T (威胁) 老城区商圈客户外溢机会 区域内具稀缺性 重树区域形象 区域内的地利优势 未来全市写字楼供应量将剧增 新兴区域对客户的分流商业目标客群定位周边住宅居民项目商业部分潜在目标客户出入火车站旅客本项目酒店客户本项目办公楼驻户轨交换乘客办公目标客群定位办公目标客群关注度各行业及各面积区间均将形象、轨交等作为主要关注点。不同面积间，大面积客户更倾向于项目的自身配套，中型面积客户则对轨道交通和硬件品质较为敏感，而小面积客户对于行业集聚和交付标准相对较为关注。区域形象项目形象硬件品质物业管理交付标准专案关键点：差异化个性化配置 打造区域内标杆项目区域产业定位明确，以写字楼为项目核心，目标客户群以现代服务业、贸易业、生产制造为主。产品：城市综合体个性化配置建立区域标杆，打造城市名片甲级写字楼标准配置、楼层小单元分隔外立面设计上运用动感、时尚的现代风格元素商业：传统办公配套之外，更具备零售、商务、生活配套等城市生活设施。包装：接待中心及公共区域拥有完美的室内设计及感受，具备提升客户体验度的条件。打造城市名片打造城市时尚办公企业昭示度最大化个性化产品配置以场所气质体现企业风格目录项目理解定位探讨服务建议书Contents戴德梁行公司介绍写字楼部门优势介绍戴德梁行成功案例项目服务内容及团队【公司介绍】关于DTZ戴德梁行1784年成立，1987年于英国伦敦上市。欧洲最大的房地产顾问公司。1993年进入中国市场，最早开展中国业务的国际机构之一。首家荣获“ISO9001(2000版)认证”的国际物业顾问公司。建设部首家获得物业管理一级资质的国际物业顾问公司。唯一国际房地产顾问公司获发一级房地产评估资质。在2003-2009年中七度蝉联“金桥奖营销代理20强”。2011年与UGL连手，公司资源平台进一步扩大。DTZ戴德梁行英国总部全国土地评估执照物业管理一级资质证书建设部全国房地产一级评估执照DT