2018云南省曲靖市炮团项目规划建议初步方案教学案例.pptVIP

云南省曲靖市炮团项目规划建议初步方案; —— 美格行观点二： 本项目凭借着庞大的规模优势，通过建筑规划布局以及丰富的业态组合，打造出具备与曲靖核心商业区强有力的竞争态势，塑造全新的城市商业核心。; —— 美格行观点三： 本项目最终将打造成多种功能集聚，业态组合丰富，满足不同层次消费需求，与城市景观规划结合形成独具特色的城市综合体项目，同时也是辐射城区及周边县市的城市商业地标，形成商业地产发展的新纪元。;麒麟西路; 概况一：本项目位于中心城区的边缘地带，离核心商业区约2公里距离，且商业发展受限于目前非商业用地因素，处于城市次级商业地位。;概况二：本项目占地面积近20万㎡，在曲靖商业中必然占据绝对的规模优势。; 概况三：项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较为有利的影响。;1、项目商业如何融入核心商业并面对与其的正面竞争？;二、曲靖商业特点剖析; 目前曲靖商业分布基本集中于麒麟南路一带，体量不大，同时从业态、商家的丰富度上较难使不同层次消费群得到满足，而随着麒麟商业广场、财富中心等项目的启动，曲靖商业开始处于升级换代阶段，但仍无法改变其较为滞后的整体现状。; 1、从商业形态角度，曲靖商业以自然形成的商业街铺为主，而集中商业则缺乏较好的规划，整体商业价值无法得到进一步提升。; 2、从业态功能角度，曲靖商业已开始从满足居民日常消费需求程度转向购物消费需求功能为主，餐饮、休闲娱乐、社交功能的缺乏，使曲靖整体商业仍处在较低层次阶段。; 3、从形象档次角度，曲靖商业普遍以中偏低档的街铺为主，中偏高档及高档消费场所缺乏，导致这部分消费群外流现象较为严重。; 4、从租金水平角度，核心商业街租金整体水平较高，且较少空铺出现，麒麟南路成为品牌商家进驻曲靖的必争之地，表明曲靖再造商业核心区的可能性和发展空间。; 五、从品牌商家角度，沃尔玛、家乐福、肯德基等国内外连锁品牌的青睐，表明商家对曲靖商业发展的认可和期待。;核心商圈的优劣势分析; 项目除了面对核心商业区的竞争外，还需面对周边区域竞争项目的影响，其中最大的竞争对手则是距离项目最近的麒麟商业广场：; 翠峰路财富中心：商业面积预估在7万㎡，以红星美凯龙与家乐福为主力店，但距离中心城区有较大距离，辐射面受限； ;机会（O）;市场定位;“Lifestyle block; 城市景观—— 城市发展的新窗口，商业与城市景观相得益彰;“东门商业步行街”;新白马服装批发;业态;太阳百货（百佳超市） 茂业百货;品牌度;国内外知名品牌;东门商业步行街功能分析;以“商业核心模式”为规划前提，项目商业应规划多大规模？;曲靖商业市场容量;本项目;市场定位;沃尔玛;南头商圈业态也较为丰富;市场定位; 项目整体布局核心思路 商业布局核心思路 组团式街区规划建议 人车流动线规划建议 业态组合及布局建议 其他规划建议 ; 商业价值较低 展示面良好 交通条件相对较好 私密性较好;方案一;商业布局核心思路;车流动线规划建议;车道宽度建议;人流主动线规划建议;步行街;建议项目步行街宽度为12-15m，辅助通道宽8m左右。;组团式街区规划建议; 布局方案中除集中商业规划处，其余各功能组团进深均在25-60m之间： 进深在25-40m以内的组团，可划分为临街两排铺位； 而进深在40m以上的组团，则可在临街处规???一圈商铺，中间划分小铺或引进大商家承租。;铺位划分建议;业态组合规划建议;主力店规划建议;主力店具体规划建议;小商品市场规划建议;小商品市场规划建议;小商品市场规划具体建议;1、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值；;潮流前线具体规划建议;餐饮休闲娱乐规划建议;餐饮休闲娱乐具体规划建议;家庭式消费功能规划建议;建筑规划建议;三层;方案一业态具体布局;方案二;方案二整体面积：175,000㎡;方案二具体业态布局; 广场公园化（体现市政功能） 公园广场化（体现休闲、自然）;规格：30m(宽）×150m（长）;沿街带状广场规划建议;景观小品规划建议;租售区域面积建议;本项目租金建议;曲靖2009年开盘的商业项目售价;街铺租金均价：300元/月/㎡ 内铺租金均价：100元/月/㎡ 回报率：6% 根据租金还原法： 售价＝单位租金×12个月÷回报率 则：街铺销售均价：60000元/ ㎡ 内铺销售均价：20000元/ ㎡;指标;Section 6;THE END