2018南京万福城3期营销建设沟通 56p教学案例.pptxVIP

万福城3期营销建设沟通新联广2011-04-26三个思考切入点市场的精分梳理：地产十大关系论；整盘的思考方向：高淳地产问题与借鉴；地位提升性推广：创作对提升的支持；[ 地产策略心法 ]地产十大关系论战略定位3大关系 规划定位4大关系 销售定位2大关系 整合推广1大关系[ 战略定位3大关系 ] 1、宏观局势的风险性在哪里？ * 涉及到市场及市场的未来趋势 2、项目定位的风险性在哪里？ * 涉及到市场定位及战略优势 3、战略开发的风险性在哪里？ * 涉及到开发节奏及市场的连续性[ 规划定位4大关系 ] 4、规划的风险性在哪里？ * 涉及到市场控制及市场稳定性 5、核心卖点的风险性在哪里？ * 涉及到竞争优势及优势的持续 6、竞争力的风险性在哪里？ * 涉及到市场关注及热点的保持 7、启动点的风险性在哪里？ * 涉及到项目的开盘节点及市场影响力[ 销售定位2大关系 ] 8、销售的风险性在哪里？ * 涉及到目标群锁定及户型面积定位 9、价格的风险性在哪里？ * 涉及到销售速度及市场连续性[ 推广定位1大定位 ] 10、整合市场攻击风险性在哪里？ * 涉及到市场开战的原则及市场的占有率[ 地产10大关系战略表 ]战略定位1、宏观局势的风险性在哪里？ * 涉及到市场及市场的未来趋势 2、市场定位的风险性在哪里？ * 涉及到市场地位及战略优势 3、战略开发的风险性在哪里？ * 涉及到开发节奏及市场的连续性规划定位4、规划的风险性在哪里？ * 涉及到市场控制及市场稳定性 5、核心卖点的风险性在哪里？ * 涉及到竞争优势及优势的持续 6、竞争力的风险性在哪里？ * 涉及到市场关注及热点的保持 7、启动点的风险性在哪里？ * 涉及到项目的开盘节点及市场影响力销售定位8、销售的风险性在哪里？ * 涉及到目标群锁定及户型面积定位 9、价格的风险性在哪里？ * 涉及到销售速度及市场连续性推广定位10、整合市场攻击风险性在哪里？ * 涉及到市场开战的原则及市场的占有率十大关系之高淳市场万福城Ⅱ期营销发展高淳地产的10大现状1、宏观局势：市场容量有限、大盘少 ；2、项目地位：单一资源引导市场（板块、湖景）；3、战略开发：销售周期适中，并缺少连续性；4、规划方式：列兵式布局，缺乏有力的高档产品；5、核心卖点：功能传达时代，表面文章多；6、竞争力：无法持续的热点 [ 新楼盘的积压 ]；7、启动点：短暂的亮点、无法连续；8、销售锁定：买家支持力不足 、去化手段单一；9、价格锁定：价格不是消费阻碍的最大要素；10、整合攻击：传统媒介安排、缺乏策略指导；1、宏观局势：市场容量有限、大盘少市场判断：1、2010年郊县土地出让以溧水为主，网络资料显示高淳仅成交4幅土地， 成交量少(挂牌量较多)。出让面积平均在2.5万方左右。 2、高淳地产启动的较晚，由于相对于南京较远，近期将依据自身城市建设而发展。 3、高淳出让的土地楼面地价较高，其中湖滨大道风光带附近的低密度土地楼面 地价在3000元/㎡以上，这与高淳打造的 “亲水显绿、自然雅致、功能完备、彰显 生态景观”的沿湖风光带密切相关，带动了土地价值的提升。但令一方面受城市发 展潜力、消费容量的限制，也使得发展商相信一个信念：绝不敢做大项目。 [ 战略应对 ] 1、必须建立不断的制高点 2、必须立于不败之地万福城的制高点 品牌的制高点 产品的制高点 社会热点的制高点 * 南京广厦 * 独栋别墅的稀缺 * 湖.公园（市政工程） * 2期景观规划 * 湖景运动配套 * 大盘的配套与气度 * 政府新区 * 电梯洋房的前瞻产品2、论项目地位：单一资源引导市场市场判断：1、高淳地产即使同类型物业，在销售价格上存在较明显的差别。共性的特征是地段 较好、景观较好的项目市场认可度大（如湖滨新区及湖景住宅） 2、高淳地产总是由区位与景观较好的品牌率先带动市场的突破，并形成非常鲜明 的市场质变点，并形成市场关注的热点； 3、以现有三个板块：老城区、湖滨、新区来看，老城区认可度低、新区比较受 中层消费者关爱、而