2018佳兆业御金山项目市场调研报告111p资料教程.ppt

珠海中原事业二部 ZhuHai.08.2011;下辖香洲、斗门、金湾3个行政区，15个镇区； 下设横琴、高新、高栏港、万山、保税、航空产业园6个经济功能区 政府所在地在香洲区;珠海定位为珠江口西岸核心城市，珠江中经济圈发展核心;珠海城市规划重点发展沿海区域，东部主要为唐家与横琴，西部主要为西部中心城区，本案所在片区距西部中心城区较近;珠海总人口150万，户籍人口104万，预计2020年总人口增加120万左右，为本地房地产市场的发展与消费带来较大内需;1.6 交通规划;1.7 重点建设;1.7 重点建设;城市背景;外部环境分析;——数据来源：珠海市统计局 ;——数据来源：珠海市统计局 ;数据来源：珠海市统计局 ;——数据来源：珠海市统计局 ;生产服务业;2.5 固定资产投资;——数据来源：珠海市统计局 ;宏观经济;外部环境分析;3.1 土地供应;3.1 土地供应;3.1 土地供应;3.2 土地成交;3.2 土地成交;3.2 土地成交;3.3 商品房市场??势;3.3 商品房市场走势;3.4 商品房片区供应;3.4 商品房片区供应;3.4 商品房片区供应;3.5 商品房开盘情况;本地开发商仍占据主流市场，但品牌影响决定市场消化;3.6 商品房成交情况;房地产市场;房地产市场;外部环境分析;4.1 7090政策;4.1 7090政策;2011年国务院出台“新国八条”及其配套政策，从经济、行政、舆论等各个方面继续抑制房地产过快发展;4.2 2011年房地产新政;2010年房地产政策对珠海市场影响较小，但由2011年新政开始呈现明显的量跌，价格也随之暂时趋于稳定;政策背景;外部环境分析;珠海房地产市场近年来发展迅猛，二线城市育出一线城市楼市水平，可见其房地产产品价值之大；;内部环境分析;位于珠江三角洲西南端，东临中山市，南与金湾区相连，西面和北面与江门市接壤 全区面积674.8平方公里，辖井岸、白蕉、斗门、乾务、莲洲5个镇，有100个行政村、23个社区居委会 靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速公路、江珠高速公路贯通全境 交通便利，驾车半小时左右可至珠海主城区香洲区; 经济总况;斗门区常住人口约45万，主要集中在井岸与白蕉，预计至2020年人口将超过70万，属于人口输入型区域;1.4 区域定位;1.5 城区规划;1.6 交通规划;1.7 重点建设;区域本体;内部环境分析;2.1 市场分布;片区市场产品供应图表：万方;2011年上半年供应2988套，占珠海坦洲市场供应量的20%;2011年上半年，珠海市西区上半年推售住宅3359套，同比上涨19%，项目开盘解筹率为34%，同比下降8个百分点。 从推货来看，上年西区供货量增加，与市区供应减少相比，西区呈现相反的趋势。相比10年，在供货时间上有所提前，主要是由于开发商担心政策影响，在黄金周前进行抢推。 从解筹率来看，虽然上半年西区解筹率走低。但相对于香洲区的17.49%的跌幅，西区影响较小。主要是由于西区为珠海房地产市场价格洼地，且西区未来发展普遍被看好，因此较低的价格及良好的区域升值空间保证了成交。;2.3 建筑规模及特征;斗门区：80-100㎡占40.76%，三房占62.38%;?2011年上半年，金湾区住宅供应893套，供应产品面积段集中在80-144㎡。最多的是120-144㎡，占总供应量的39.1%，其次为80-100㎡，占总供应量的36.5%。 ?供应产品户型以两房为主，占供应产品的44.9%；其次为三房，占总供应户型的37%。;2.5 项目户型;2.4 项目户型;2.5 项目价格;单价区间(元/㎡);2.6 未来供应及竞争;旭日印象/3.8万/476户/剩375户;项 目;项 目;内部环境分析;里维埃拉二期;项目概况;面积(㎡);项目信息;3.2 华发水郡 ;*;一层;一层;地址：;第一次开盘时间;整体规划;销售中心以自然生态为主题，有着大量的湖面及绿化。 应内部功能要求，设计出独特的建筑“盒子”，将盒子叠砌成立体生动的建筑物。;;1;1;3;;客户区域：金湾本地客户、以公务员、看重金湾发展潜力的投资客也占据一定比例。 客户年龄分布：基本年龄区间在45-60中老年人士，另有部分较为年轻 人士对小三房单位感兴趣。 客户阶层：大部分到现场的客户都有配车，社会阶层都应为 小康之家以上。 置业目的：多数客户以投资兼自主为职业目的，目前金湾交通还不完善，看中金湾未来发展以及时代品牌。;地址;;红旗广场;第一次开盘时间;3.4 中珠上郡;;;中珠上郡推售前期认筹客户近400多批，首批次推售单位近150套房源，保证了开盘解筹量，造成客户密集选房的购房气氛 2011上半年受“国八条”调控政策的影响，市场观望气氛严重，中珠上郡采取较为保守的推售策略，首批组团为2栋，保证了销售率，也达到洞察市