成华大道板块区域价值分析-中原地产.PDF

成华大道板块区域价值分析 如果在成都选择一个区域，作为近年来房地产市场发展的一个缩影，城东大致可作为最典型的代 表，从原本的“东穷”到现今的所谓“中产城东”，城东的价值早已被颠覆。与某些新兴区域遥遥无期 的画饼不同，凭借地理位臵、居住人口等支撑，城东的改造发展早已触手可及，短短数年间，建设路、 万年场等板块已然成气候，攀成钢、东客站等新兴区域也早已蓄势待发。 如果说万年场、攀成钢板块的崛起，与420 厂、攀钢集团这类老国企的搬迁有着至关重要的关系， 那么，我们大也可以对成华大道沿线抱有更大的期待与幻想。 一．相关背景 2011 年4 月28 日，位于成华区跳蹬河的嘉陵电厂冷却塔爆破，这标志着曾是成都城区最大的污 染源的电厂拆迁进入新的阶段，原本该区域内有三家电厂，成都嘉陵电厂，华能热电厂及成都热电厂， 在过去，都曾是成都地区主要的电能、热能供应者； 但随着城市外扩，二环外这类原来的郊区被抬升变为中心城区，原本经济建设的功臣变为城东的 一块心病，不仅严重污染空气，给居民生活造成不便，同时由于成华大道沿线遍布的高压输电线路， 腾出的土地多位于高压走廊周围，可供开发的优质地块极少。 目前，成都热电厂、华能热电厂已经搬迁，而嘉陵电厂则由于种种复杂的历史原因，一直无法彻 底搬迁，而此次的冷却塔爆破，则可以认为是嘉陵电厂搬迁的重大转折，对整个成华大道沿线的改造 有着标志性的意义。据了解，嘉陵电厂整体拆除后，所在区域将纳入天府城际商旅区和龙潭总部经济 区、成都中央创意大道功能区定位发展现代产业。  关键词： 搬迁 地块规模 沙河 2005 年以来，城东房地产业开始腾飞，从东二环沿线来看，建设路、跳蹬河-崔家店、万年场、 攀成钢、东湖板块中，除跳蹬河-崔家店板块即成华大道沿线外，其余板块均有大量房产大鳄进驻，如 需打通东 2.5 环，成华大道沿线改造势在必行，而上述的各已发展成熟的板块中，无不是建立在搬迁 老工业区的基础之上。 据中原地产实际调查中发现，除正在拆迁的厂区外，该区域中尚存大量老旧低矮建筑，建筑时间 在60、70 年代的比比皆是，属于亟需改造的城中村范畴，据粗略估算，这一片区可拆迁整理出的土地 面积可达上万亩，存量土地规模远超攀成钢板块。 作为污染重地，电厂的每一次运作，都会使浓烟、煤灰漫天，周边居民苦不堪言，但随着政府对 沙河整治工程的推进，流经片区内的沙河沿线有望得到彻底的治理，沿河 22 公里的两岸，都将建设 50—200 米宽的绿化带，从已经改造过的沙河沿线区域来看，原本承载纳污重担的沙河变为清水河， 极大的改善了城市环境及周边居住感受，沙河，已经成为区域名片，这点，从成都有多少项目均冠以 沙河XX 中可见一斑。成都人历来善于享受生活、对于山水之乐的追求从未停歇，自然资源景观优势的 占有，在届时的土地出让市场上，对区域价值也有着极大的抬升。  关键词：稀缺 七号线 如上所述，目前城东房地产开发已经如火如荼，而随着攀成钢地块的陆续推出，东二环已经成为 高价地区域的代表，进驻的企业也非富即贵，部分开发商开始将目光投向城北，寻找价值洼地，但却 将同属于东二环区域的成华大道沿线板块忽略，由于区域搬迁进度缓慢，该区域地价及房价始终在低 位徘徊，与周围板块上万/平米的均价相差甚大，作为中心城区内为数不多的成片待开发区域，在主城 区三环内土地资源稀缺的背景下，显得尤为珍贵，目前的土地价格与潜在价值并不对等。 表 1 ：近年土地成交信息 净用地面积 楼面地价 单价 宗地位臵 成交日期 用地使用性质 获得方 （亩） （元/平米） （万元/亩） 成华区多宝寺 2009.07.24 28.2792 2667 640 二类住宅用地 万诚地产 成华区成华大 2010.12.30 57.24 4100 820 二类住宅用地 富临运业 道以北， 数据来源：成都市国土局 规划中的地铁七号线也将经过片区，设有崔家店站，8 路、20 路、108 路、112 路、402 路、502 路、532 路、537 路公交线路可直达，公共交通贯穿了城市的东西南北各个