2018年三门峡灵宝市凯旋城项目策划方案130p研究报告.ppt

灵宝项目策划方案; 一、卖出特色：研发出出众产品，独领风骚，形成市场鲜明主题风格 二、卖出价格：创新的产品模式、营销模式、推广模式，形成最大化市场价值 三、卖出气势：自我独特产品风格、营销风格、形象风格，形成市场抢购，卖了产品，赢得人心。;思路决定出路;;壹、项目分析;;内部资源条件分析;外部资源条件分析;◆红色区域特指本案所在位置 ◆ 项目尊属新北区主干道函谷大道西侧，与城市景观大道长安路仅300米之距。 ◆从地块区域而言，本项目在未来2—3年内具有较大的商业价值，;新北区以中端住宅为主;小 结1;总结2：;□足以代表灵宝、新形象的文化、艺术建筑体;开发策略;所以，整体而言，档次上，我们必须走中高端大盘的道路，以避开周边中端楼盘林立的局面，实现饱和中制造稀缺的目的；再者，必须走产品整体创新之路，以实现产品高性价比和高利润率的???的。;城市资源价值—; 本案价值; 项目整体发展战略与定位;项目定位：中高端精品;贰、项目规划建议;项目基本数据分析;;未能体现项目最大化商业价值;项目的物业类型;规划理念：;1、根据红线要求东退15米，西退3米，北退8米，南退10米。 2、实际东西长61米，南北长91米。;方案演示一;城市支路;方案一 经济概算;产品搭配和谐，实现住宅、商业搭配较合理 1）本套方案最大化的实现了住宅、商业的配套搭配，较为合理。 2）实现了最大化景观资源，实现了各楼位景观均好性，使得楼盘户户见景，价格实现最大化。 3）本套方案实现了人车分流，最大化实现了楼盘品质。有利于项目实现高溢价。;方案演示二;;方案二 经济概算;实现地块商业价值最大化，实现最大化项目利润 1）本套方案采用万达模式，最大化的实现了商业的面积， 亦实现了最大化的项目利润额。 2）实现了最大化景观资源，实现了各楼位景观均好性，使得楼盘户户见景，价格实现最大化。 3）但本套方案风险较大，作为市级县城，4F裙楼的商业，体量接近1万平米，开发风险较大，需要提前确定商家，采用定向开发模式，方可实现较低风险销售。;方案演示三;2F会所;方案三 经济概算;最具品质规划，最佳产品单配，易实??高溢价 1）本套方案较1、2套方案是最体现楼盘品质的一套方案，也是最注重天际线的方案，这有利于项目实现高品质、高房价，实现最大化溢价空间。 2）本套方案亦实现了景观资源最大化价值，实现景观均好性，也实现了住宅的户户见景作用。 3）本套方案实现了最佳的住宅面积，易实现高溢价。;1）根据估算结果，其最终利润率低于第一套方案和第二套方案，所以不建议采用本套方案。 2）我司建议采用第一套方案，第一套方案风险最小化，亦实现较高利润，第二套方案风险太大，需要倚重较多商业资源，难度大，所以我司推荐第一套方案。;方案一细则应用建议：;商业部分阐述;商业定位;1、打造4F裙楼商业和2F底商。 2、底商主要作为业主日常所需，4F裙楼主要作为满足社区和周边日后业主生活休闲、娱乐商业。 3、适宜尺度，捆绑销售 打造街区商业，因为属于独立性商业，根据需求划分适宜面积。 4、景观性 整体建筑构成一个独特景观，打破全封闭，通过合理规划，形成商业街区与内部景观的互动。 5、商业街区业态遵循整体项目定位和地块功能定位延展。;1层至2层为商务主题洗浴中心;业态划分：裙楼商业以餐饮、娱乐、休闲类为主导;其他;底商对象：2F底商经营业态确定;;???位部分阐述;1、建议打造地下车位，在景观带下打造一层地下车位，保证期车位的数量，支持商业最大化价值。 2、在地面建议打造立体停车位，实现地上最大化车位数量，整体实现小区车位个数。;;全球本土化下 新中式风情回归;古典文明与现代的融合，形成具有国际人居标准的新城，自然、闲适、优雅。 历久弥新的新古典主义风格建筑，具备一种引领市场的高端豪宅的气质和底蕴。 代表楼盘： 西安曲池坊 兰亭坊 广州方圆地产;项目新中式风格打造示例;楼体外观;项目整体建筑规划要点;关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配;关键点3：注重细部工艺的精良;中心互动庭院;中心景观布置 长廊、滨水平台、树阵”等。;在社区入口区域设置亲水平台（风水上有见水为财），缩短人与水面的距离，在保证安全的情况下，可以让人融入到水景中。亲水平台可以是木质或防滑石料，面积不宜过大。它可以让人最亲密的接触到水，满足人们赏水、戏水的生理和感官要求。例如喷泉、区内溪水等。;鹅卵石健身专用步道。让业主在自然中健身，在自然中享受健身带来的乐趣。 ;结合空间的不同属性，形成不同的景观氛围。 ;车库入口; 运用古体字石刻特色文化符号贯穿各庭院主要出入口处的小空间。让每一组团能形成边界清晰、具可识别性的空间领域，增加入口的情趣。;外立面;户型创新建议;户型增值创新;窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却