2018中铁物资集团成都铁西宾馆地块(综合体项目)定位报告(136页)研究报告.ppt

;定位思路;宏观环境影响;宏观经济;市场资金;发展规划;国内经济大环境良好，随着“十二五”启动，面临经济结构转型，大力拉动内需等系列机遇，新一轮投资热潮即将到来。 通胀预期加强，抗击通胀将是2011年中国经济的重点。;宏观环境影响;政策影响;业界要闻;全国市场;全国市场;地区市场;地区市场;地区市场 ;地区市场;地区市场;土地成交;土地成交;受调控政策影响房地产市场出现小幅调整，但总体保持稳定上升趋势。 地区房地产市场呈现量价齐升的旺盛势头。 开发商对市场前景预期乐观，投资力度不减，拿地热情依然，优质地段的土地更受青睐。;地块属性定位;城市区位;宗地四至;地面建筑;交通动线;周边环境;产业结构;人口构成;城市交通;城市交通;区域配套;区域配套;区域配套;区域配套;区域配套;地理位置优越，地段和商业价值极高；未来双地铁交错，物业增值空间巨大。 面积小，地形狭长，主临街面短，对大型商业和高端住宅、酒店、办公业态支撑度不足。 可开发性强，开发资金需求低，投资门槛低，拿地热情高。 区域发展成熟，交通便利配套完善，人口密度大，购买力强，市场认同度高。 区域产业结构调整，城市面貌大为改善，市场机会点多，发展潜力大。;地块属性定位;区域现状;城市规划;区域规划;区域规划;区域规划;区域改造;产业支撑;产业支撑;产业支撑;产业支撑;随着城市规划的实施，城市功能日趋完善，带来更多的发展机会。 区域旧城改造已经启动，城市面貌将焕然一新，区域认同度得以提高，城市影响力得到加强。 区域产业结构发生根本性变化，快速向现代商务服务业升级，区域内涌现大量高端商务商业需求，也将聚集大量高素质高购买力的人口。 区域内产业支撑点目前主要集中于大型商业、商务办公和住宅之上。;地块属性定位;价格评估;拆迁成本;历史数据;成本分析;根据测算宗地拆迁物业总计赔付金额约3.17亿元，折合土地成本约1920万元/亩。 将宗地性质分别按照住宅类和商业类进行测算，结果表明宗地作为商业类地块开发，利润较高，有较大的溢价空间。;地块属性定位;区域市场;区域市场;区域市场;住宅市场;住宅市场;住宅市场;住宅市场;住宅市场;住宅市场;商业市场;商业市场;办公市场;办公市场;办公市场;酒店市场;公寓市场;市场价格;区域市场发展潜力较大，处于上升通道中。 根据产品业态进行分析，发现区域内住宅、商业、办公和公寓物业发展机会较大，酒店物业发展有一定风险。;核心价值分析;地块属性选择 ;物业发展机会分析;市场现状;不同等级物业对土地属性的需求;S.W.O.T.分析;物业发展机会分析;市场现状;不同等级物业对土地属性的需求;S.W.O.T.分析;物业发展机会分析;市场现状;成都甲级写字楼分布;甲乙级写字楼标准对比 ;甲级写字楼入住群体及对办公物业选址要求 ;甲级写字楼要求小结 ;S.W.O.T.分析;物业发展机会分析;市场现状;成都高端酒店分布;高端酒店要求小结 ;S.W.O.T.分析;物业发展机会分析;市场现状;成都商业公寓分布;商业公寓发展趋势;商业公寓市场走势 ;S.W.O.T.分析;开发方向综合评价;开发方向定位;整体定位建议;功能定位;整体定位建议;功能分布;整体定位建议;确定项目形象的原则;项目形象（SOLGAN） ;整体定位建议;写字楼客群;写字楼客群;他们是这样的群体： 往来于各大写字楼的年轻商务精英，喜欢享受城市繁华充实的氛围，行事简洁明快，不喜欢在生活琐事上花太多的心思；正处于事业成长期的青年创业者，视时间如生命，快字当先，绝不能容忍一秒钟的浪费。 他们关注的： 交通、形象、配套、品质、特色······ 他们需要的： 交通便利、形象好、配套完善、 全面细致的服务、产品风格独特······ 我们要做的： 形象好、风格独特、配套完善、酒店式服务······;他们是这样的群体： 年轻、时尚、新潮的商务白领；事业草创的有为青年； 小有资产的投资客······ 他们关注的： 创新、性价比、实用、高效、功能、回报······ 他们需要的： 交通便利、生活便利、形象好、宜住宜商、 高性价比、回报率高······ 我们要做的： 形象好、产品设计创新、高性价比、酒店式服务······;他们是这样的群体： 他们是都市繁荣的见证者，善于把握机会， 敢于拼搏，追求财富······ 他们关注的： 口岸、性价比、投资回报、增值潜力······ 他们需要的： 良好的商气商机、增值潜力大、回报率高······ 我们要做的： 正确的业态规划，功能适度分区及面积把控······;整体定位建议;现代风格，立面突出时尚性;现代风格，突出时尚性;现代风格，突出时尚性;现代风格，突出时尚性;现代风格，突出时尚性;现代风格，突出时尚性;整体定位建议;价格评估;土地成本;规划指标;市???价格;项目产值;建安费用;直接成本;