不动产评估教学讲义.pptVIP

（三）单独评估建筑物的价值 1.建筑物价值=不动产价值-土地价值 2.建筑物价值=（不动产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率　 六、应用举例 [例1]有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。 [解] [解]纯收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： [例2]有一宗不动产，2006年的纯收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的不动产价值。 纯收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为： [例3]某不动产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5