2018年湖南长沙市东方红路写字楼项目及教学案例.pptx

P A R T A 市场调研2013年新政解读?【政策汇总】?★ 规范住房公积金提取及个人住房贷款?★ 继续做好房地产市场调控工作?★ 出台存量房交易计税价格异议处理办法?★ 加强保障性安居工程建设和管理?★ 公布2013年新建商品住房价格控制目标?★ 严格管理违法违规征地?★ 加强物业维修资金管理 随着年初“新国五条”出台，2013年上半年长沙房地产市场处于宏观调控的强化期。限购、限贷、房价控制目标等政策高压态势持续，长沙楼市在稳定中谨慎前行，第二季度市场行情有所好转，楼市反应相对活跃。 而土地市场则与楼市走势息息相关，上半年整体呈现由淡转暖的轨迹。1月份强势开局，2、3、4月份急转直下，6月份随着楼市传统旺季的到来，开发商拿地信心增强，市场好转，多宗优质地块呈现总价冲高、多轮竞价、高溢价的特点。2013年上半年土地出让情况数据播报：?上半年全市土地挂牌供应共192宗、823.18万㎡，成交177宗、779.8万㎡。其中商业（综合）达87宗，工业73宗，而纯住宅用地上半年仅成交17宗。从成交地块楼面地价来看（根据地块规划容积率上限估算），上半年全市纯住宅用地楼面地价为2188元/㎡，商业（综合）用地楼面地价为1486元/㎡，两者相差约700元/㎡。溢价率方面，共63宗地（不含工业用地）溢价出让。上半年河西梅溪湖片区、洋湖片区、滨江片区土地成交表现突出。房地产开发投资情况： 2013年上半年全市房地产开发完成投资524.12亿元，同比增长7.69%，增幅比去年同期下降16.19个百分点；全市商品房施工7049.69万㎡，同比增长10.50%，增幅比去年同期提高11.35个百分点； 全市商品房新开工面积1237.93万㎡，同比增长20.31%，增幅比去年同期提高25.50个百分点；全市商品房竣工面积479.99万㎡，同比减少19.28%，减幅比去年同期下降4.28个百分点。新建商品房市场： 2013年上半年全市新建商品房累计批准预售929.15万㎡，同比增长23.92%，累计批准预售87233套，同比增长17.27%；新建商品房累计成交952.77 万㎡，较2012年上半年同比增加61.21%，成交套数91010套，同比增加63.40%，成交金额624.71亿元，同比增加77.04%，成交均价6557元/㎡。综上所述， 2013年上半年长沙市新建商品房市场同比呈“量价齐升”趋势。商业门面市场分析： 2013年上半年全市新建商业门面累计批准预售88.79万㎡，同比下降0.18%，累计批准预售8892套，同比增长15.05%；新建商业门面成交77.60万㎡，同比增长92.75%，成交套数7406套，同比增长67.10%，成交金额92.51亿元，同比增长79.40%。从区域来看，内六区新建商业门面成交面积55.26万㎡，同比增长85.68%，成交套数5442套，同比增长65.91%，其中望城区上半年成交15.14万㎡，是长沙市上半年商业门面成交面积最大的区域。实效观点：1、“新国五条”不痛不痒，长沙楼市稳中有涨；2、土地成交表现突出，商业（综合）用地领衔，大河西梅溪湖片区、洋湖片区、滨江片区土地成交表现活跃；3、 2013年上半年长沙市新建商品房市场累计批准预售、成交面积、套数、金额同比呈“量价齐升”趋势，小阳春提前爆发；市场预测：1、房地产宏观调控继续落实，力争住房价格控制目标的实现；2、房地产新增贷款预计从紧，支持合理需求方向力度不变；3、土地市场热度将有所延续，市场分化格局将进一步加剧；4、房地产市场位于景气区间，房地产投资及开工窄幅回升；P A R T B 写字楼专题研究金十字商务区长沙写字楼市场研究： 2010年以前长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路等三大主干道两侧中心地带。主要呈“金十字”分布；其区域占据长沙80%以上的商务办公市场份额滨江新城绿地中央广场北辰三角洲金融街奥克斯广场华尔街中心湘江大道凯乐国际城泊富国际广场五一广场武广新城开福万达广场世茂项目省府红星华远华中心九龙仓项目保利南湖国际广场运达中央广场华晨世纪广场中信新城项目德思勤城市广场御邦广场长沙写字楼市场研究：2012长沙中高档写字楼主要分布图 中心区域占了写字楼主要份额，但不再一枝独秀，写字楼的分布开始呈现多极发展趋势。写字楼个案—运达中央广场：物业组合属性：城市综合体，高档住宅+双五星级酒店+高档集中商业+5A写字楼项目经济技术指标 总用地面积114057㎡ 总建筑面积约60万㎡ 综合容积率：4.4办公商业部分综合指标 总建筑面积约18万㎡ 两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场 及国际5A写字楼总建60万㎡ 18万㎡专业写字楼、酒店总面积7万㎡楼层数43层，9-43层写字楼层高3.6米装修状况毛坯标准层单层面积200