南京市城中村改造的研究.docVIP

南京市城中村改造的研究 　　摘 要：城中村，作为征地后剩余的集体土地，拆迁应用的是集体土地拆迁办法和标准，但其与城市距离较近，有的甚至在城市之中，周边的城镇房屋价格较高，因此补偿和村民的心理预期之间有较大差距，因此造成城中村改造工作难以进行。本文以南京市城中村改造工作为例，分析了其在城中村集体土地上住宅房屋的拆迁补偿办法，结合城中村特点，提出其不合理性。并结合现行的城镇房屋拆迁政策，提出较为适宜的补偿办法。 　　关键词：城中村 集体土地 住宅房屋 拆迁补偿 　　 　　随着城市化进程的推进，城市规模的不断扩大，城市周边的村落逐渐转变成城中村。城中村由于相关建设无序、基础设施不配套、环境卫生脏乱差，不符合城市形象，因此将城中村改造为真正的城市成为当务之急。 　　 　　一、城中村的特点 　　 　　城中村作为城市不断向外扩张的产物，是城市向外征地后剩余的部分，是由农村小区向城市小区转型中的过渡型小区，它起源于农村小区，并被纳入城市规划区内，农业用地很少或没有。不仅在生产方式、生活方式、人文景观、小区组织和管理方式等诸多方面，与周围城市小区仍存在明显的差异；同时又有着许多与普通集体土地不同的特点。 　　1、城中村地理位置与普通集体土地不同。城中村是位于城市大区域内独立的小村落，呈点状分布，规模较小且一般距城市较近，有的甚至在城市之中。而且由于是征地后剩余部分，所以城中村周边土地多是国有土地，并且大多已经开发利用。 　　2、城中村农民比普通农民拥有的农用地少。由于城中村周边的土地大多已被征用，因此留下的农用地面积较少或已完全失去，造成城中村农民的“失地”现象。 　　3、城中村农民的房租经济。由于城中村的地理位置优越，且房租较为低廉，造成房屋出租市场繁荣。很多城中村村民充分利用每一寸土地来搭建可以向外出租的房屋。村民们失去土地后，不种粮，不种地，依靠“种房子”来维持生活。 　　 　　二、南京市现行政策的不适性 　　 　　总的来说，南京市并未对城中村的拆迁制定特别的标准，基本是沿用集体土地拆迁政策。现行政策是《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》，即宁政发[2007]61号文。对于有着众多不同之处的城中村，现行方案就出现了种种不足：（1）造成城中村拆迁补偿金额与周边国有土地补偿金额差距过大。城中村的地理位置的特点决定了城中村周边多为国有土地，且由于国有土地开发利用的升值，造成补偿金额的不断上升，与城中村拆迁补偿金额的差距不断拉大，引发城中村村民的不满。（2）未体现对村民房租收入的补偿。由于房租收入成为城中村村民的重要收入来源之一，被拆迁就意味着失去这部分收入。根据调查，居民在城中村改造中最关心的问题由高到低分别中是 “拆迁后会失去房屋出租的收入”（66.7%）仅仅低于“拆迁补偿费的多少”（96.7%）排在第二位[1]。可见被拆迁人对于拆迁对收入的关注程度较高。 　　鉴于城中村的特点，在进行住宅房屋的拆迁补偿上，61号文与拆迁安置房房价的挂钩，仅仅是对城中村村民住房灭失的补偿，用面积相当的拆迁安置房来换取村民现有住房。由于拆迁安置房并非就地建设、原地安置，不能保证村民的利益，因此在目前市场经济的环境下，这种补偿方式是不够合理的。 　　 　　三、新补偿办法的提出 　　 　　参考《南京市城市房屋拆迁管理办法》，取其更进步的思想和方法，笔者认为，应在城中村拆迁补偿中选择设立拆迁标准样本房屋，求拆迁标准样本房屋的基准价格，并根据所需拆迁评估的房屋与标准样本房屋的实体状况因素来进行修正并求取补偿价格。 　　至于如何求取标准样本房屋的比准价格，笔者有如下思路： 　　1、采用市场比较法。对于城中村来说，由于城中村住宅房屋的土地性质是集体所有，不能进行市场化运作，在运用市场比较法的情况下不能找出相似类型房地产交易情况。但是由于城中村周边多为国有土地，而其上的住宅房屋交易价格对于城中村住宅房屋有参考价值。因此可以假设标准样本房的土地性质为国有土地，求出其价格，然后减去土地性质变化升值中国家应得部分，得到标准样本房的基准价格，即标准样本房屋基准价格＝假设为国有土地的基准价格－（假设为国有土地的基准价格－重置价格×成新率）×土地升值国家应得利益比例。其中：土地升值国家应得利益比例，参考佘立中、张旭彬提出的城中村拆迁中土地使用权转让价的国家提取系数为0.56[2]，而公式中体现的只是楼面地价，还包含了一些费税、利润利息等，综合考虑，可取0.56的70%即0.39。 　　2、采用收益法。由于出租方式多为“租出不管”，根据南京市城市房屋拆迁安置的一般做法，不考虑出租年运营费用即管理费、维修费、保险费和税金；其次，对于住宅出租来说，一般并不考虑可出租面积比例，但要考虑到由于拖欠租金造成的损失；再次，对于城中村的集体土地而言，其租金