2018年人口因素与房地产关系研究教学案例.pptVIP

人口因素与房地产关系研究 2013年12月19日 1 2 3 人口规模与房地产市场的关系及其影响 人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响 人口地域结构与房地产市场的关系及其影响 全球死亡率的下降带来人口总规模快速增长，但随着死亡率快速下降结束和出生率持续下降，人口总规模将出现萎缩 全球历史总人口及增长率 美国总人口情况 人口增长主要依靠外来移民 德国总人口情况 日本总人口情况 人口总量减少，则购房人数相应减少，其与房地产市场走势正相关 美国购房年龄人口情况 美国实际房价与名义房价走势 日本购房年龄人口情况 日本实际房价与名义房价走势 我国人口数量变化：中国用50年的时间完成转变，目前正处于低出生、低死亡的现代型人口再生产类型，预计至2024年左右总人口将开始萎缩 传统型 现代型 过 渡 型 我国人口发展演变（出生率与死亡率，单位：‰） 中国总人口发展趋势 中国总和生育率对比 传统型 高出生、高死亡、低自然增长 过渡型 高出生、低死亡、高自然增长 现代型 低出生、低死亡、低自然增长 中国生育率过低 家庭是住房需求的基本单位，而我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增长，这也是住房需求上升的重要原因 中国的家庭人口平均数已从1953年的4.33人/户下降到了2010年的3.1人/户，并在不断下降中，而80—90后的家庭分裂速度正不断加速，这种加速还会延续约至少十年； 由于生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式。 中国家庭户规模占比走势 各年住户家庭人口规模 作为住房需求基本单位的中国家庭户数，近年来持续增长，直接导致住房需求不断上升 结婚率与离婚率呈上升趋势，使家庭户数进一步增多，同时人口平均期望寿命增长使家庭户数减少速度放缓，因此家庭户数呈上升趋势 1950年以来我国人口预期寿命 美国白人预期寿命 结婚率与离婚率皆呈上升趋势：由于婚前子女多与父母同住，婚后产生新家庭，因此结婚率上升反而会增加家庭户数；离婚由一个家庭分解为两个，也会增加家庭户数； 期望寿命提高：人均寿命增长使家庭户数较少速度放慢 我国结婚率与离婚率走势 家庭户数增加，房地产需求增长 1 2 3 人口规模与房地产市场的关系及其影响 人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响 人口地域结构与房地产市场的关系及其影响 “人口金字塔”可分为年轻型、成年型和老年型 年轻型（增长型）： 塔顶尖、塔底宽，表明青少年人口比例较大，主要存在于发展中国家 成年型（稳定型）： 塔顶、塔底宽度基本一致，塔尖处逐渐收缩；说明除极老的年龄组外，各年龄组人数差别不大 老年型（衰退型）： 塔顶宽，塔底窄，表明年轻人越来越少，中年以上比重较大 ，主要存在于发达国家 目前大多发达国家都从年轻型发展为老年型金字塔结构，青年人口比例减少，将导致购房人口减少 德国人口金字塔演变 英国人口金字塔演变 中国从2000年开始步入老龄化社会，随着出生率降低和老龄化进一步严重，中国人口结构变化也将延续这一发展趋势 1950年以来中国妇女总和生育率 美国妇女总和生育率 美国白人妇女总和生育率 中国老龄化趋势 中国人口金字塔：从1960年的年轻型，逐渐发展为成年型，目前已开始向老年型发展 未来将完全发展为老年型人口结构，房地产需求将萎缩，市场产品将多样化，养老地产将占有一席之地 随着人口年龄结构的变化，劳动年龄人口比例和购房适龄人口逐步下降，将导致社会总抚养比上升、房地产刚需大幅减少 中国劳动年龄人口占比情况及预计 中国购房适龄人口情况及预计 备注：购房适龄人口指25—45岁的总人口 商品房销售价格与人口结构 首次置业人口大幅降低，刚需将缩减 劳动年龄人口增长与房价上涨成正比 我国人口抚养比在2013年再次开始增长， “人口红利”正逐渐消退，预计2035年后进入人口负债时代 1950年至1964年由于人口出生率高，人口抚养比保持上升趋势，从1964年开始持续下降，至1998年左右降至50%，进入“人口红利”时代，拉动经济增长、带来大规模消费热潮的同时，刺激房地产需求； 2013年后人口老龄化速度加快，抚养比开始呈上升趋势，至2035年左右人口抚养比超过50%，中国将从人口红利进入人口负债时代 1950～2050年我国人口抚养比 抚养比50%均线 人口红利 投资红利 消费红利 婴儿潮 人口转变过程中，被抚养人口比例不断下降，劳动年龄人口比例不断升高 产生住房刚性需求 扩大住房改善性需求 人口红利 人口负债 同时，人口抚养比出现拐点后，储蓄率、投资率等将会下降，房地产发展将会减缓，对国民经济带动作用也将减弱 与储蓄率成反比： 适龄劳动力比重大，相应的抚养比小，是实现社会高储蓄率的一个重要条件； 与经济增长成反比： 劳动力人均产出与抚养比以同速反向增长，人口抚养比上升，则人口红利对