2018年皇华·皇家大院地块整体产品调整方案（70页）教学案例.pptVIP

经济型别墅立面示意 经济型别墅立面示意 [洋房设计原则] 在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质； 充分控制项目的总价，产品设计为80－90平米的洋房（总价在30万左右） 增加阳台与露台的赠送面积 加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计 洋房顶层面积控制小些，南面设计成退台。 首层借鉴沈阳唐轩英郡项目 首层二房二厅一卫 面积：85－90平 一层住宅赠送南北入户庭院30－40平，南向外探6－8米，北向5－6米 一层设计6－8平茶室（多功能房） 首层借鉴 沈阳博荣水立方 首层解析面积：85－90平、二（三）房二厅一卫 一层住宅赠送车库建议：四个柱加一个盖） 一层住宅赠送南北入户庭院30－40平，南向外探6－8米，北向5－6米 一层设计6－8平茶室（多功能房）同时，赠送南北双露台，面积6－8平米 首层入户庭院示意图 首层入户庭院示意图 一层北侧赠送车库示意图 二层借鉴沈阳唐轩英郡项目 二层二房二厅一卫 面积：80－85平 二层赠送南北双露台，面积6－8平米 二层借鉴 沈阳博荣水立方 二层解析面积：85－90平、二（三）房二厅一卫 二层北侧赠送12－16平米空中花园 明卫设计，提升卫生间采风及通风效果 二层南向赠送6－8平米空中花园 二至五层借鉴 沈阳博荣水立方 二至五层解析面积：85－90平、二（三）房二厅一卫 三层南向赠送4－6平米露台 北侧赠送一半的入户花园面积4－5平（洗衣房、多功能房） 三至五层借鉴沈阳唐轩英郡项目 三层赠送南北双露台，面积8－10平米 三层二房二厅一卫 面积：80－85平 借鉴沈阳唐轩英郡项目 四层赠送南北双露台，面积8－10平米 四层二房二厅一卫 面积：80－85平 借鉴沈阳唐轩英郡项目 五层赠送南北双露台，面积8－10平米 五层二房二厅一卫 面积：80－85平 借鉴沈阳唐轩英郡项目 三层赠送南北双露台，面积10－12平米 六层二房二厅一卫 面积：80平 皇华·皇家大院地块整体产品调整方案 德置行[产品调整原则] 降低产品总价，提高消费者的市场接受度 增加项目的产品附加值，加大赠送面积（加大类别墅产品的花园及露台赠送空间；洋房产品的阳台与露台的赠送空间） 产品设计上控制成本与周期，建议别墅产品不做地下室，加大地上部分的赠送空间，详见附件案例。 介于市场研究的结果表明：别墅产品在县级城市认可度不高，接受需要有一个长期的引导过程，因此在销售上推进缓慢，为了对接市场、对接客户，提升项目的去化能力，因此建议将后期产品做以调整。 5#地一期 （联排别墅） 6#地二期 （花园洋房） 社区级商业 景观式风情内街 皇华小型主题乐园 会所、 音乐 喷泉 三期精品花园小区 （洋房、小高） 沿 街 商 业 四期皇华城 沿街商业 景 观 路 沿街商业 产品调整建议－方案一（销售提供） 目的： 增加休闲娱乐配套，利用配套设施提升项目的成熟度，带动住宅的销售。 6#地 产品调整建议－方案二（保守方案） 经济 型别 墅 叠拼 洋房 商业 经济型别墅 叠拼 幼儿园 洋房 洋房 洋房 商业 洋房 目的： 增加快销型产品的比重，提高项目的现金流，快速回笼资金，加大项目的开发周转。 商业 6#地 产品调整建议－方案三（标杆方案） 经济 型别 墅 洋房 商业 经济型别墅 叠拼 商业 洋房 目的： 增加标杆型产品的比重，树立项目的大盘形象，建立商档别墅院落气质。 商业 经济 型别 墅 叠拼 幼儿园 6#地 产品调整建议－方案四（均衡方案） 经济 型别 墅 洋房 商业 经济型别墅 叠拼 商业 洋房 目的： 为了考虑到项目整体的容积率要求，建议局部地块做一些高层产品，补充面积缺失。 商业 洋房 幼儿园 高层 2014年整体开发策略--开发次序 商业 2014年开发 (快销型产品) 根据消化情况 建议前期开发 4-5万平 2014年开发 (产品调整) 建议: 因5#地块现阶段产品市场接受度不佳,因此建议进行调整. 考虑到地块北侧路况较好,展示面较大,并且配套较完善,利于产品的整体排布,因此建议2014年先期开发3#地块,以带动5#地块的销售. 商业 经济型别墅 叠拼 幼儿园 小高层预留(做样板间) 洋房 洋房 商业(一到二层) 2014年整体开发策略—产品建议 建议: 5#地块仍保持现在别墅产品的整体定位,在产品面积及功能上做一些调改. 3#地块改变产品策略,增加快销型刚需产品的比重,以适应市场需求. 增设幼儿园及学校,提升项目的整体配套. 产品细部建议方案 [经济型别墅调整原则] 产品设计：150－160平经济型别墅，总价控制在75－80万元之间； 产品设计上加大前后花园的赠送面积（赠送面积控