2018阜新兴隆大家庭项目市场调研报告34p教学案例.pptVIP

* （3）城建规划：阜新作为煤矿资源型城市，近年来虽在发展玛瑙产业（阜新素有玛瑙之都的美誉），随着对自然资源保护加强，城市功能正处于转型时期。阜新市经济发展较差，2011年全市GDP为410亿元人民币，名列辽宁省倒数第一位。旅游资源几乎没有，招商引资做得较差。是国家资源型城市经济转型试点市。经济转型的重点和方向是发展一、三产业，调整优化第二产业。 资源型城市 非资源型城市 图为海州区一露天煤矿 阜新市四大煤矿： 清门河矿 海州立井 五龙矿 王营子煤矿 （1）市场环境相对宽松 国家房地产宏观调控政策对阜新市房地产发展影响较小。自2008年以来，虽国家调控政策愈为严厉，但并未影响到三四线城市。阜新市目前并未施行商品房限购政策，市场环境相对宽松，炒房者在本市频频涌现。 2.房地产市场发展趋势 （2）房地产带动城市规模逐渐扩大 自2006年以来，土地开发不再集中在城市中心地区，而是逐步向东西部、北部扩张，特别是玉龙新城地区，市政规划55平方公里，总人口数30万，距离市区不远，虽然配套和公共交通暂时较为薄弱，但随着此区域大量大规模房地产项目兴建，崛起指日可待。 （3）产品类型多元化发展 阜新市早期地产项目基本为本地开发商操作，产品以普通住宅为主，但随着外地开发商进入，特别是绿地、锦州宝地等大开发商的进驻，景观洋房、酒店式公寓、温泉别墅等产品开始不断涌入，为当地购房者带来了更多的选择。当地购房者的需求，也从简单的居住功能，逐步关注起产品的外立面，园区绿化，产品舒适度等问题。100平左右南北通透户型为本地热销户型，小面积段产品和公寓也在逐步被接受中，但还有相当一部分人不认可，认为此类产品只可作为过渡和投资。 新式多样化产品 市内大量4~5层老楼未拆迁 （4）市场竞争激烈化发展 前些年地产项目基本为本地开发商开发，市场供不应求，销售火爆，所以推广宣传工作几乎没有，销售工作也极为不规范，甚至没有正规的售楼处和销售合同。随着外地品牌开发公司进入，以及本地市场的不断发展，购房者更加理性，市场推广投入的力度也在加大，但只停留在“舍得花钱”的层面上。只在解放广场一处，就有6、7家售楼处，两层的售楼处一年租金达到60万之多，近年，随着专业营销团队的不断进入，阜新房地产市场正在逐步进入规范化。 3.房地产市场总体供求现状 （1）土地供给逐步由中心城区-东西部地区-北部地区扩散，中央城区逐渐以商业用途为主；部分商圈虽被冠以CBD头衔，但并未实现CBD的功能； （2）阜新市尚未进入大规模的拆迁潮阶段，市场总体供应量适中，几乎没有滞销楼盘。发展落后于省内大部分地区，仅相当于沈阳市03~04年发展水平。 （3）随着近两年阜新地价的逐步上升，城市中心商品房价格已达6000~7000元;其他地区商品房低价位也已经超过3000元，均价在4000~5000元； （4）政府对房地产扶植力度不够，配套设施经常需要开发公司自力更生； （5）购房者对产品的需求尚停留在追求大面积产品阶段，100~130平米产品销售火爆，200~270平大面积段产品也屡见不鲜； （6）商品房预售周期较长，常有2、3年才交房的情况；贷款不便，个人贷款通常需要担保人（公务员）； （7）当地百姓对各种暖场、促销活动参与热情不高；并多有“托关系”的习惯，加之开发商经常组织企事业单位团购活动，价格弹性大且混乱，各项目常因差价问题产生纠纷。 部分竞品供应情况 项目 项目体量 2012年推盘量 绿地剑桥 共120万平 一期3000，共36万平 大唐荣城 共80万平 1600户，约12万平 万宏·自在成 共45万平 一期1500户，约10万平 志城·慧府 共6.9万平 588户，约6.9万平 2012年实际开发量160万㎡ 2012年土地供应量318.57万㎡ 二. 项目市场调研 1.市场板块分析 玉龙新城板块 中心城区板块 西部板块 东部板块 玉龙新城点位图 目前阜新市在售房地产项目主要集中在： 北部玉龙新城板块。包含绿地·剑桥、大唐荣成、六合嘉际等14个项目； 西部板块。包含宝地·福湾、志城慧府、万宏·自在城等10个项目； 东部及南部沿河有几个项目。如红玛瑙三期、顺吉·上河湾、凯隆·康桥水郡等。 东部及南部，占14% 西部项目10个，占36% 北部项目14个，占50% 全市在售项目约28个（非尾盘） 2.项目区域市场分析 本案位于阜新市解放广场商圈内。解放广场商圈是阜新市最中心，商用写字楼、大型商场、文化场所均集中在此，是阜新人口最密集之地。其他三个商圈专业性强，而且目前还不够成熟，部分项目仍在前期招商中，地理位置、商业氛围、人气的聚集都与解放广场商圈有