2018年8月长沙市天下一家·新天地项目提案(同策-146页）教学案例.ppt

后续经营建议品牌输入方式管理经营，利用外资品牌的同时提升自己管理能力 自建酒店要购置土地和进行建设，需要投入大量资金，这部分费用上升为最大成本，再加上酒店建成后的运营成本，这对投资人的经济实力要求提高，并且增加了酒店运营工作的压力 所以一般来说，绝大多数国际酒店集团都不会采用自建酒店这一方式进行扩张 国际酒店集团常用扩张方式 委托管理 特许联号 输出品牌及管理经营团队，缺点：运营费用高，形成对品牌公司管理依赖；优点：管理水准高 输出品牌但不输出人员，只监督指导达到相应标准 优点：成本低，可培养人才； 产品规划建议 只要酒店经营良好，入住率达到60%以上，便可实现产权式销售高度安全。 返租成本： 酒店返租每年=20000*12000/10=2400万元/年 项目运营收入： 在长沙市，五星级酒店标准间一般价格在350元/间/天，上下浮动30元左右。本项目引进国际酒店就价格暂按450元/间/天、共400个房间计算，客房最大年收入：450元/间/天 * 400间 * 365天＝6323万元.目前长沙高星级酒店平均入住率在70％左右，入住率暂保守按照60％估算，客房实际平均年收入应该为：6570万元 * 60％＝3794万元餐饮、娱乐、会议室出租等收入暂时不列入收益(一般占到营业收入的15-20%)。 运营成本 根据长沙市的经验，酒店运营成本一般应该在收入的35％左右，运营成本主要包括人员工资、水电费用、易耗宾馆用品。那么我们日常运营成本每年为： 3794万元 * 35％＝1328万元 品牌管理成本: 国际品牌酒店管理公司一般采取按营业额的3%，利润的5%提取相关费用。 3794客房收入 - 1328（运营成本） =2466万元 管理公司提取管理费用3794 *3%=113万元， 2466 *5%=123万元 (营业收入考虑到物价上涨、货币贬值、酒店名声和品牌等因素，暂按5%每年递增计) 最终收益： 3794 - 1328 - 113 - 123 =2230万 产品规划建议 圣马丁大道酒店 立面建议个性、艺术、 经典、商务气质、大气，地标建筑 重庆喜百年酒店 恒隆国际 产品规划建议 现代、竖线条、商务气质、大气，地标建筑 ，亦适应于写字楼立面。 产品规划建议 ◆大堂应具有品质感、风格独特、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适； ◆大堂建议9楼挑空处理； ◆门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务； ◆大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； ◆包含各种配套功能 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、多功能厅、医务室、后勤用房等。 酒店餐厅/宴会厅： ——总餐位数与客房接待能力相适应 ——有大堂酒吧 ——有咖啡吧、茶室、面包房 ——有布局合理、装饰豪华的高级西餐厅，配专门的西餐厨房 ——有布局合理、装饰豪华的中餐厅 ——有至少容纳200人正式宴会的宴会厅，配专门的宴会厨房 公共及娱乐设施： ——多功能厅 ——歌舞厅、卡拉ok厅或KTV包房、棋牌室、图书室 ——健身房、按摩室、桑拿浴、网球场、保龄球室（至少4道）、壁球室、桌球室 ——美容美发室 ——婴儿看护及儿童娱乐室 ——商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品 后勤用房： ——宴会厨房/员工厨房/厨房备餐间/送餐厨房/食品储存/洗涤区/送货区 ——洗衣房/织物间/布草间 ——员工办公室/家具库房/员工更衣淋浴等 ——运营行政办公室 ——机电设备间 一旦与酒店经营方达成合作，经营方将提供个性设计要求。 设计要点指导最终建筑方案设计 产品规划建议 由于仅靠房地局，每年将有大量的培训课程，如估价师、经纪人考试、房地局专题会议等培训、会议的活动，大型会务将成为未来酒店的重要硬的 会议设施包括： ——有至少容纳200人会议的会议厅，配有衣帽间 ——配有3个以上小型、中型会议室 ——配专门的复印室 ——有至少5000平方米的展览厅 ——配电话会议设施 ——配现场视音频转播系统 ——配供出租的电脑及投影仪 酒店配套商业可将会议室作为重点打造 产品规划建议 酒店精装公寓面积建议 一房变套房（40m2） ） 46.95m2 产品规划建议 设置LOFT空间 复式LOFT效果示意图 开放式空间 标准层 2.7m 3.3m 核心筒 LOFT原指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。逐渐演化成为一种时尚的商务、居住生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所