2018年8月重庆联发瞰青营销执行方案(思源-170p)研究报告.ppt

观音桥片区 中信大厦 未来国际 红鼎名苑 嘉年华大厦 同聚远景 2、写字楼扫楼 观音桥片区 未来国际 销售人员：1人 兼职：10人 鼠标垫200份 同聚远景 鼠标垫200份 嘉年华 鼠标垫200份 中信大厦 鼠标垫200份 红鼎国际 鼠标垫200份 茂业 鼠标垫200份 高新园 五星系写字楼 财富中心 2、写字楼扫楼 高新园 财富中心 销售人员：1人 兼职：7人 鼠标垫300份 五星系 鼠标垫500份 价格定位 赠送面积价值按照单价的30%的惯例进行演算。 赠送比例初步按照甲方提供的平层8%、跃层50%演算。 平层均价7400元/㎡;跃层均价8300元/㎡。 总货值 21903万元 7800元/㎡ 平层 16056㎡ 跃层 12024㎡ 16056×（1+8%×30%） 7236元/㎡ 平层 16442㎡ 跃层 13828㎡ 12024×（1+50%×30%） 平层总货值 11897万元 跃层总货值 10006万元 价格定位 别墅价格建议 根据市场及竞品启示，建议本项目联排别墅总价最高控制在350万元/套以内。目前已知本项目面积最大的别墅为双拼户型，销售面积为289㎡，则单价为12110元/㎡，建议本项目别墅均价取12000元/㎡ 注：以上价格为初步拟定，后期根据市场情况实时做出调整。 产品 面积（㎡） 实得面积（㎡） 单价 （万元/㎡） 总价 （万元） 实得面积单价（万元/㎡） 双拼 289 582 1.2 347 0.60 联排端头 272 534 1.2 326 0.61 联排中间 214 395 1.2 257 0.65 目录 篇一：地产市场动态 篇二：项目定位 篇三：营销部署 篇四：商务部分及人员安排 一、整盘营销战略思考 【难点思考】 难点一： 今年的难题——推售密集，蓄客时间短 根据年度工程进度，9月底取得一期别墅第一组团预售证，10月中取得高层1-61B栋预售证，11月中取得高层1-62栋预售证，11月底取得别墅第二组团预售证 ，共计推售4次。按10月首推计算至12月，共计3个月，推售密集，蓄客时间短，每类产品的推广均无法做透。 【难点思考】 难点二：如何保证别墅价值 有高层的别墅区和纯别墅区，别墅的价值会不同。根据项目规划，本案的别墅分布较为集中，与高层区有所独立。鉴于此，若将别墅单独划分项目，会更能提升别墅的价值。 另一方面，别墅产品需要良好的展示性和价值支撑。目前项目的园林示范区、销售中心及外围、穿湖看楼路线、顶级酒庄等高端元素尚不具备展示条件，在此情况下，别墅正式面市，易对后期产生不良影响，影响明年别墅的价值。 【难点思考】 难点三： 明年的推售难题——两类物业交叉面市，市场印象混乱。 由于高层与别墅在时间上属于交叉推售，如果同时通过大众渠道面世，容易造成本案在推广市场的定位不明确，诉求混杂，模糊了客户对本案的认知。 分项目推售 【解决方案】 将高层与别墅分为两个单独的项目进行推广销售 案名建议： 别墅类：联发·瞰青 高层类：联发·观澜 由于明年高层与别墅同样有推售节奏密集、推售量大等问题，思源建议为高层产品单独设立销售中心，将客户进行区别分流。 项目整体运营战略 2014年 2013年 2012年 2011年 首要解决高层的销售问题，完成年度目标 轻轨通主城·高尚元素呈现（酒庄、示范区、体育公园、园博园等），别墅高调面市，带动企业品牌落地 社区居住氛围呈现，品牌力彰显，物业价值拔升 联发品牌丰满，项目认同度高，尾货快销，并带动其他项目运营 二、2011年营销任务保障 销售产品搭配 今年推售的所有高层产品总套内面积约2.8万平米。按照平层7400元/平米，跃层8300元/平米的均价进行估算，则所有高层总销售额约为2.18亿元。按照2个亿的目标设定，则高层今年的销售率必须达到91%，约402套。 在9月份，悦峰将推出70～100平米新货，新城就推出60～80平米新货，刚需市场竞争剧烈。本项目仅靠高层较难完成任务。 按照目前估算，别墅总货值约1.35亿元（以平均价格300万元/套进行计算），仅销售别墅也难完成今年任务。 建议对高层与别墅均进行销售，合力完成任务。 任务分解 类别 面积 套数 去化率 均价 总货值 （万元） 总销售额 （万元） 别墅 　 45 50% 300万/套 13500 6750 平层 16056.66 222 50% 7400元/方 11882 5941 跃层 12024.96 220 75% 8300元/方 9981 7486 　 　 　 　 合计 35363 20177 注：跃层销售时间约2个半月，平层销售时间约1个半月 月度任务分解 2011年货量 10 11 12 　 套数 总面积 均价 总货值 （万元） 销售率 套数 销售额 销