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房地产关联企业转让定价涉税风险研究 　　摘要：内资房地产关联企业之间通过有形货物购销、劳务提供、无形资产使用及资金融通等方面的转让定价转移利润，从而达到避税的目的。随着我国反避税立法的逐步完善，反避税工作机制的逐步健全，内资房地产关联企业的转让定价已经成为税务机关反避税关注的焦点。对于存在大量关联交易业务的房地产企业而言，要规范关联交易行为，重视关联申报，有效预防、规避转让定价风险。 　　关键词：房地产 关联企业 转让定价 　　 　　随着我国转让定价税制的进一步完善，税务机关反避税的矛头开始指向内资企业，有关联交易的房地产企业更是税务机关反避税关注的焦点。在实务中，房地产开发企业通过设立建筑安装工程公司、设计公司、装饰公司、物业管理公司等关联企业，在大量的关联交易中实行转让定价，使得成本和利润在关联企业之间重新分配，从而达到避税的目的。如果各关联企业的企业所得税征收方式和税率一致，转让定价不会必然导致企业所得税避税，但会严重影响地税部门的土地增值税的征收。 　　2011年12月13日-15日，全国地税系统反避税工作会议在山东举行。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，并对有关房地产企业的反避税调查工作做出了具体部署。对于内资房地产企业的反避税，不是利用传统的稽查手段，而是利用转让定价的理论和方法对房地产关联企业之间的交易进行反避税调查和调整。对于内资房地产关联企业的转让定价管理，也不再局限于对企业所得税的关注，而是进一步拓展到了土地增值税、营业税等与房地产关联交易相关的各项税收。 　　 　　 一、房地产关联企业的认定 　　所谓房地产关联企业，是指在房地产开发与经营中与其他企业之间存在直接或间接控制关系或重大影响关系的企业，包括总机构与分支机构、母公司与子公司、同一总机构的不同分支机构、同一母公司的不同子公司等。 　　根据企业所得税法实施条例释义第一百零九条的规定，构成关联关系的主要有以下八种情形： 　　1、相互间直接或间接持有其中一方的股份总和达到25％或以上的； 　　2、直接或间接同为第三者拥有或控制股份达到15%或以上的； 　　3、企业与另一企业之间借贷资金占企业自有资金50％或以上，或企业借贷资金总额的10％是由另一企业担保的； 　　4、企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名常务董事是由另一企业委派的； 　　5、企业的生产、经营活动必须由另一企业提供的特许权利才能正确进行的； 　　6、企业生产经营购进的原材料、零配件等是由另一企业所控制或供应的； 　　7、企业生产的产品或商品的销售是由另一企业所控制的； 　　8、对企业生产经营、交易具有实际控制的其他利益上相关联的企业（包括家族、亲属关系等）。 　　 　　 二、房地产关联企业转让定价分析 　　房地产关联企业转让定价是指房地产集团公司内部或关联企业之间为了实现其整体战略目标，在销售货物、提供劳务、转让无形资产等时违背市场交易原则而内部制定的价格。房地产关联企业之间的转让定价将导致收入和费用在关联企业之间的重新分配，从而达到避税的目的。 　　在实务中，房地产关联企业的关联交易类型呈现多元化趋势，转让定价表现形式日趋复杂化。具体包括： 　　1、货物购销业务中的转让定价 　　货物购销业务中的转让定价主要表现在关联企业之间在购销建筑施工设备、原材料以及完工产品销售等业务活动中，利用“高进低出”或“低进高出”的手段，将成本和利润在关联企业之间重新分配。例如，房地产开发公司高价从关联企业购入施工设备或者是建筑材料，从而增加房地产的开发成本，增加土地增值税的扣除项目，从而达到少缴土地增值税的目的。深圳某房地产公司低价向其关联公司转让刚建成的商业大楼，构成了房屋销售中的转让定价。在房地产关联企业转让定价交易中，有形货物购销占有非常重要的地位。 　　2、劳务提供业务中的转让定价 　　劳务提供业务中的转让定价主要表现在关联企业之间通过支付设计、管理、广告、咨询等劳务费用的高低，影响房地产关联企业的成本和利润。比如，房地产开发企业通过设立关联建筑管理公司，通过建筑管理公司可列支开发直接费用，以提高开发成本，减少土地增值税，同时也减少了企业所得税。广东某大型房地产公司下设全资设计公司、文化公司、技术咨询公司，各子公司一年收到母公司设计、宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买母公司的艺术品作为各子公司的固定资产，以完成最后的利润转移。 　　3、无形资产交易业务中的转让定价 　　无形资产交易业务中的转让定价主要表现在关联企业之间专利、专有技术、商标、商誉等无形资产的转让不按该类交易的市场价格收取特许权使用费，或故意将土地使用权在关联企业间转让，从而影响房地产关联企业的成本和利润。如：福州某房地产开发公司取得政府划拨地使