2018成都上善项目营销策划服务提报56P讲解材料.pptVIP

找对洞察 . 削尖策略！ 成都上善项目 营销策划服务提报 成都有道房地产营销策划有限公司 2011年9月;第一篇：市场情况 ;一、房地产市场背景 1、去年全国房地产市场成交价格逐渐上涨，过高房价抑制刚性购房需求，从而导致各类调控政策接连出台，由于多方面因素导致调控实施力度较弱，从而催生“二次调控”，奠定了2011年“调控年”的基调。 2、政策的调控打击面涉及投资客、自住客、开发商三方面，对需求市场影响力较大的调控手段是使用短期效应明显的信贷政策，二次调控对新购住宅的数量限制令调控升级。 3、二次新政后，调控继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方面持续进行，政策对市场的调控并未放松。 4、从历史政策周期以及政策效果来看，中国房地产的平稳发展格局尚未形成，本轮调控周期较长，调控内容长期有效。;二、 成都房地产市场;2、商品房供应及成交情况;三、郫县房地产市场情况; 郫县房地产市场发展较好、供应及成交较活跃的区域，主要有以下三大版块：; 三大版块成交总量已超过郫县总成交量的一半，是目前郫县房地产开发最为活跃和集中的版块，也是本项目直接竞争版块。 其中，蜀都新城汇集了中信、龙湖、绿地等大量知名开发商，作为一座新城，该片区规划了大量城市配套，如学校、大型商业、市政公园等，且历经5年的成功运营和宣传推广，蜀都新城也逐渐被大众接受和追捧，2010年蜀都新城住宅成交量占郫县总成交量的三成。 本项目所在的老成灌版块，区域形象、城市规划、客户认知上不及蜀都新城，而外高新西区在地理位置上更接近目前主要客户群体——高新西区及大城西客群，因此本项目未来上市后必定面临其他两大版块的双重夹击。;四、 竞品分析 1、蜀都新城版块; 中信未来城是蜀都新城最具影响力的项目，也是销售情况最好的项目，平均月度去化量在100套以上，价格也较为稳健。备案数据显示，2011年8月，中信未来城成交住宅105套，成交均价5319元/平米。;; 绿地国际花都拥有蜀都新城最大商业体量，是本区域最有影响力的城市综合体项目。自2010年9月开盘以来，销售良好，价格总体呈现较快增长趋势，备案数据显示，2011年8月，绿地国际花都住宅成交急剧下挫到19套，成交均价5609元/平米。;; 蜀都新城的后起之秀——海骏达蜀都1号，成交量、价一直较为稳定。备案数据显示，2011年8月，海骏达住宅成交128套，首次超过中信，成交均价5362元/平米。; 2、外高新西区版块;; 3、老成灌版块; 华侨凤凰国际城是老成灌版块的代表项目，该项目成交情况一般，成交均价一直相对较低，但处于上升状态。根据备案情况，2011年8月华侨凤凰成交24套，成交均价5013元/平米;;第二篇：定位分析 ;一、 项目定位分析 1、项目定位目标： 通过主题概念立意拔高项目形象，在区域内形成鲜明独特的、符合购房者需求的产品特色。 要求： 项目定位必须体现住宅、商业的价值主张 建立标杆性生活示范 差异化竞争 定位内容丰富，易于营销延展 消费者价值认同 ; 2、项目整体定位 （1） 项目分析 项目位于郫县老成灌版块，占地69亩，体量适中，临快铁，有部分商业配套。项目地块先天条件、地理位置以及开发商知名度，均不及中信、龙湖、华润等其他版块的代表项目，因此，项目档次定于中端产品，较为合适。 （2）项目定位背景 根据同开发商沟通的结果，我们认为，本项目营销的思路在于立足于产品硬件的合理打造，并辅以人文内涵以提升项目附加值，树立生活标杆。;——成都被称为“一座来了就不想走的城市”、“最适合居住的城市”； ——成都魅力在于成都的气候、人文及闲适的生活方式； ——“人文向西”使大城西历来具有文化历史积淀； ;因此我们思考： 应当赋予项目何种主题概念以达到提升项目魅力与形象的高度？——主题是什么？ 在此主题概念引领下如何实现空间布局？——主题的落地！ 该主题应当如何对购房者实现利益促动？ ——消费者买账！ ;购房者价值认同调查： 有道曾于2011年春交会期间做了200份购房者价值认同调查，其中149份有效。购房者在被问及“何种配套设施为购房首要因素”这一问题中： 有52人选择——大型商业（大型购物中心、大型超市、大型百货） 有47人选择——教育机构 有19人选择——地铁、快铁等快速交通工具 有18人选择——医院及医疗机构 有13人选择——大型市政公园 由此可见，我们在构思项目整体概念的过程中，必须充分考虑购房者的需求，只有满足购房者的需求，才能对其实现价值促动。; 针对开发商提出的“禅”文化，我们认为，中国文化博大精深，以何种主题作为概念包装，一定要研究其实施的可能性以及消费者的接受度。