2018年秦皇岛市房地产市场总结152P研究报告.ppt

2010年秦皇岛市房地产市场总结;土地供应方向： 将海港区的北部生活组团、海阳生活组团、杨道庄生活区，山海关区的南园生活区、道南生活区，北戴河区的戴河生活组团等作为新增住房建设重点发展的地区。 危旧小区和城中村等的改造。 经济适用住房（含廉租住房）应合理选择建设地点，重点发展海港区的杨道庄经济适用住房、邢庄经济适用住房、北部工业区和东部工业区经济适用住房；北戴河区的戴河组团经济适用住房；山海关区的东部生活区经济适用住房。;2010年秦皇岛市海港区、北戴河区、山海关区非工业用地实际供应共计120宗，面积585.4637公顷。其中，以招拍挂方式供地45宗，面积469.8249公顷，合同出让金108.88亿元。以划拨方式供地31宗，面积79.4553公顷。;2007-2009年，秦皇岛市海港区、北戴河区、山海关区的非工业用地成交量呈逐年下滑趋势。 2010年秦皇岛市三区土地成交量呈现井喷的态势，非工业用地的出让面积和出让合同金额都达到了近几年的高峰，其中，出让金额的涨幅达到了467.32%。;从2010年秦皇岛市三区的非工业用地成交来看，住宅用地与商住用地的面积与合同金额远远高于纯商业用地，成为市场交易的主力。;与2009年相比，2010年的住宅用地出让单价有了明显的提升，相比之下，商住混合用地的出让单价上升幅度不大，纯商业用地的出让单价反而有了小幅的回落。可以看出，在国家加大住房用地供应的政策影响下，秦皇岛市住宅用地的交易比其他两种土地更加活跃。;海港区是秦皇岛市的中心区，也是房地产投资最集中的地区。从近两年的情况来看，海港区的土地成交数量与金额远远大于山海关区和北戴河区。;2010年海港区的土地成交以住宅用地或住宅兼带商业用地为主，纯商业用地只占很小一部分。未来几年内，居住用地仍将是土地交易市场上的主力。;;;;;目 录;整体市场;2010年;2010年，秦皇岛市的房屋竣工面积有所减少，而销售面积一直保持较高的增长速度，市场需求旺盛。可以看出，本年度的去化量主要来自过去几年市场未消化的存量。;销售价格方面：城市商品房成交均价自01年的2380元/平米一路上扬至09年的5108元/平方米（秦皇岛全市统计口径），10年月成交均价达到6164元/平方米以上。 增长率方面：自05年以来，城市房地产价格均保持年均两位数以上的增长（除08年外），增速快速。尤其是10年以来，在宏观调控下，受调控波动较小，仍然保持快速上涨。;通过对比可以知道，整个2010年间，新建住宅的价格涨幅高于二手住宅，是拉动秦皇岛市房屋均价上涨的主要力量。;;;;当地如海三、富立等开发商操作的项目具有一定客户认可度，产品力和表现力高于市场一般水平，具有较高溢价水平的改善市场处于产品力要求较高，但价格承受能力有限的阶段。;汤河沿线;2010年开发商销售排名 2010年秦皇岛市场一手房总成交金额约150亿元，总成交面积近200万平米，均价约6940元/平米。海三凭借“森林逸城”项目的热销在销售金额排名中占据榜首，而富立地产凭借“里维埃拉竹海”项目的销售成为2010年销售面积最多的公司。;2010年项目销售排名 里维埃拉竹海项目以27万平米的总销售面积位居首位，前六个项目的总销售面积占到了市场总销售面积的49.7%。森林逸城项目销售面积低于竹海项目，但因为单价高，总销额位居榜首，6个项目总销额为55.7亿元，占到市场整体的36.4%。 ;目 录;因为优秀海景和旅游资源，除本地客户外，还吸引了众多京津唐、东三省等外地客户;;类型;本地客群： 市场以中端客群为主，主要为改善型自住，兼有少量投资。 外地客群： 看重秦皇岛环境资源与房地产市场升值潜力； 购房目的主要是储备养老、短期度假、投资升值等； 对秦皇岛项目认知有待大力引导。;海港区各板块项目，以本地客户为主，约占60%-90%，主要用于改善型自住； 外地客户所占比例在40%以下，西南板块外地客户最多，约占40%； 外地客户主要以投资为主，少量的度假和养老。;户型;海港区各版块客群以本地为主，约占60%-90%，约90%为改善型客户； 西南板块外地客户较多，约占40%，远大于其他板块外地客户比例； 客群普遍偏好于80-100㎡二居、110-150㎡三居，约占75%； 一居户型多被京津唐和本地客群购买，主要用于投资； 四居以上大户型几乎全部被外地客群购买，以京津唐和东三省为主。;项目名称;项目名称;典型项目客群以本地为主，约占70-80%，此外为京津唐、东三省； 典型项目客群以自住为主，约占50-80%，其次为投资，约占15-30%； 本地客户由私营业主、政府公务员、企业职工和大学教师四类客户构成。;小 结;目 录;;秦皇岛当地的开发商仍是房地产市场的主要力量，海三、金盛达、天洋地产都已在秦皇岛经营多年。恒大地产为全国