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土地估价实务中价值类型确定之的探讨 　　【摘 要】对应于不同评估目的，土地使用权有着不同的价值表现，但《城镇土地估价规程》并未提出土地价值类型概念和对土地价值类型作出规范性释义。本文结合案例分析，借鉴国际估价标准，就如何针对不同评估目的确定待估宗地的价值类型进行了探讨。 　　【关键词】土地估价；价值类型 　　估价实务中所指价值类型是估价结果的不同价值属性。针对不同评估目的和交易条件，同一宗土地使用权往往有着不同的价值表现，其评估值不仅在性质上有别，在数量上也可能存在较大差异。因此，评估时必须正确分析，合理确定待估宗地的价值类型。 　　一、土地价值类型的划分 　　土地价值类型可有多种划分方法，如果把地价看作社会经济活动的一种客观结果，按照估价目的对地价进行分类是最合理、实用的。 　　中国土地估价师协会2012年3月印发的《土地估价报告评审规则》中，《专家评审表》对“地价定义”的评等要点是“土地使用权性质、年期、估价期日、实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项”，未明确将价值类型纳入评等要点。即便是国家标准的行业技术规范《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），也仅在3.2条款“土地价格内涵”中释义“本规程所指土地价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。”“根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。”