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扬州别墅竞争市场分析 一、别墅市场宏观分析 1、 中国现代别墅的发展大致经历了三个阶段 第一阶段：上世纪80年代末至90年代初，主要以上海外销花园别墅的发展 为代表，其建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅开发的序幕。1991 年至1993年各地别墅普遍热销。 第二阶段：1993年，受政府的限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏 观经济调控政策的影响，别墅市场从1993年底至1997年陷入了低谷。 第三阶段：1998年下半年开始，随着各大城市经济的复苏，在交通便捷的地 区出现了排屋，联体别墅等经济别墅为主的内销型别墅，新一轮的中国别墅 市场发展开始了。 2、 近期国内市场别墅开发复苏 目前中国经济正处于高速发展时期，在房地产业发达城市，人们的居住理念 已经起了很大变化，居住郊区化，二次置业的观念已经深入人心。GDP 的快 速增长，民营经济的长足发展，为消费市场储备了相当一批具有极强的消费 能力的群体。另外，市政建设的逐步完善，互联网的发展，居家办公的兴起， 也为住宅郊区化提供了客观条件。 住宅的发展从满足人们最基本的居住要求到舒适的需求再到品质和身 心 追求，它经历了低层、多层再到小高层、高层，甚至超高层住宅的物业形 态，然而这里面将居住的品质提高到最高境界的应该属回归自然的别墅，目 前扬州的房地产正在进行着这场新的竞争。 3、 宏观政策对别墅市场的影响 ⊙ 2002 年 5 月国土资源部颁布第 11 号令 《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规定》，从 2002 年 7 月 1 日起正式停止经营性项目国有 土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理， 规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。某种程度上说对土地的供 应源起了一定的抑制作用。 ⊙ 2003 年，国土资源部发布国土资源 2 月 8 日出台 45 号文件停 止别墅用地供应。 ⊙ 2003 年 6 月 5 颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷 业务管理的通知 》，它对别墅开发融资产生了重大的影响。 4、扬州别墅市场的发展状况 2004年 2005年 2006年 批准销售面积(万㎡) 8.62 24.83 15.06 实际销售面积(万㎡) 11.76 14.12 22.44 二、 扬州市场上别墅物业的情况 （一）已售完楼盘 1、蜀景花园 开 发 商：扬州广华房地产开发公司 代理公司：金扬房地产销售公司 项目情况：8种户型、占地170亩。 一期共78套： 联排40套，1-3F和1-2F，面积200平方米，价格 3500-5200元/平方米；独栋38套1-2F面积，250-280平方米，价格 4000元/平方米； 二期50多套： 联排价格5200元/平方米，独栋价格5600-5900元/平 方米。 蜀景花园的规划和外在设计比较俗气 。 2、南浦花园一期 开 发 商：扬子江集团花园置业发展公司 0514-784122 7841333 策划顾问：南京好利意顾问有限公司 楼盘位置：在邗江工业园内，广陵学院正对过 项目情况：总套数约100套（联排）。 一期联排10套，250平方米，价格4000元/平方米；单体24套，300 平方米，450