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开发区转型升级的案例的研究及实施路径 　　摘要：上海金桥经济技术开发区（原上海金桥出口加工区）经过20多年的发展，迫切需要从出口加工区为主的开发区向生产性服务业集聚区转变。在转型过程中，遇到了规划和土地政策的瓶颈。通过开发区地铁板块由二转三的具体案例，来探讨和研究工业区二次开发的土地利用政策创新，也为其他同类型项目的转型开发提供实施路径。 　　关键词：转型，二次开发，金桥 　　中图分类号：F127 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）05-0051-58 收稿日期：2016-04-10 　　1 研究概况 　　1.1 宏观背景 　　随着城市的不断发展和整体进步，上海面临着新的国际国内形势，同时也受到了来自城市功能转型、人口持续增长和资源环境约束的多重压力。 　　从产业发展来看，一方面，随着世界产业分工体系的变化，中国制造业正在越来越深刻、越来越广泛地融入国际分工体系之中，世界产业的信息化、全球化、环保化趋势对中国产业发展产生了越来越广泛和深刻的影响，那就必须探索新型工业化的道路；另一方面，上海由第二、三产业共同推动经济增长的局面逐步开始步入服务经济主导的发展阶段，但上海现代服务业能级与国际大都市发展目标仍不适应，先进制造业产业创新能力有待提高，产业用地偏大、布局分散、效率低下。 　　而我国城市工业用地的低成本快速扩张，不仅造成了国有土地资产收益的流失，而且导致我国城市工业用地的产出效率远低于发达国家水平。经过几十年的发展，一些经济发达地区的工业园区逐渐形成规模，当地方政府开始着力培育产业集群，提高土地的产出率，增强园区的综合竞争实力时，却发现这些园区的土地经过长时期的低成本扩张，可供使用的增量土地已所剩无几。 　　上海正处于城市转型发展的关键时期，存量工业用地是城市转型的重要方面。为了能够更好地盘活存量工业用地，促进创新驱动发展、经济转型升级，应积极探索工业用地转型的可行方案。 　　金桥开发区原来是以出口加工区为主的开发区，近年来转型升级的步伐加快，提出在产业结构调整中要实现“五个转变”：从单纯的制造业向制造业和服务业并行转变；从要素驱动向创新驱动转变；从外资为主向内外资并举转变；从出口为主向国内市场为主、国际市场为辅转变；从扩张性、粗放型向资源集约利用转变。为适应产业转型的要求，金桥开发区建设了4个生产性服务园区，总建筑面积约150万平方米。这些原工业用地迫切需要进行转型，从二产转向2.5产业或从二产转到三产。 　　1.2 政策背景 　　2014年3月，上海市规划和国土资源局制定的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（施行）》经市政府批准同意，并以沪府办〔2014〕25号文（以下简称25号文）下发执行。 　　文中要求规范并盘活本市存量工业用地，以提高土地利用质量和效益为目标，全面实施“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本策略，充分挖掘存量建设用地资源，完善城市功能，优化城市空间，提升城市品质，提高土地集约利用水平。 　　25号文允许部分零星工业用地进行转型升级，但明确了相关要求，必须要经过评估、政府集体决策、签订补充出让合同补缴土地出让金后方可进行开发。比如“应向政府无偿提供不少于10%比例的建设用地用于公益性设施、公共绿化等建设”，“对转型为商务办公用地的，开发单位须持有60%以上的物业产权”等。 　　1.3 研究范围 　　根据项目情况，适当扩大转型规划研究范围至金桥现代服务园（Ⅱ期）范围，即东起东陆路，西至金港路、金豫路，南起新金桥路、金湘路，北至金海路，包括金桥出口加工区的3#、5#、6#、8#地块。用地以周边道路中心线和河道中心线为界，总用地面积约为52.54公顷。 　　转型地块为金桥开发区地铁板块，四至范围为东至东陆路，西至国际纸业项目边界，北至金海路，南至金皖路、金沪路，用地面积约为2.72公顷。项目基本面情况符合25号文中关于零星工业用地的门槛要求，现对该地块进行转型规划研究，以推动项目通过存量补地价形式获得土地并进而实施建设（见图1）。 　　1.4 研究思路 　　本次规划研究在现状地块情况分析的基础上，主要针对权属关系、用地情况、现状交通等，对本次金桥开发区地铁板块转型意向进行科学分析，论证转型的必要性和可行性（见图2）。 　　2 区域发展诉求 　　根据《上海市浦东新区总体规划修编（2011-2020）》，浦东新区划分为浦东主城区、南汇新城和中部城镇群三大地带，形成10个综合片区（见图3）。其中，金桥出口加工区（上海金桥经济技术开发区）位于以外环以内的中心城为主体的浦东主城区，张桥-金桥综合片区。 　　张桥-金桥综合片区的功能定位是“国际一流科技园区和高新技术转化辐射基地、国际顶端的生产性服务业集聚示范区、创新人才集聚