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南昌房地产策划案例分析 第一章、 市场分析 一、南昌城市概况 1.1地理位置 南昌位于江西省北部、赣江下游、鄱阳湖之滨。是江西省省会和内陆开放城市， 全省政治、经济、文化、科技、信息中心。全市辖四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县）五区（东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、湾里区）。 1.2 人口面积 南昌总人口433万，国土面积7402平方公里，城市化水平44%。市辖区（即五区）常驻人口184万人，市辖区面积为617平方公里，其中城市建成区面积106平方公里，城市实际居住人口156万人，其中约90%的人口主要集中在赣江以南的昌南城区。 1.3 交通地位 南昌地理位置优越，历史上素称“要冲之地”。国家南北向铁路干线京九铁路与东西向铁路干线浙赣铁路在南昌呈十字交汇，南昌成为京九铁路线上唯一省会城市。105、316、320三条国道在此交汇。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，东达上海、杭州，西连武汉、长沙。同时，南昌的发展直接接受我国几个经济比较发达地带（如：长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和闽台经济圈）几乎是等距离的辐射。南昌自身也是处于以上海为龙头，重庆为龙尾的长江经济带中游地区，与武汉、长沙同为中游地区重要中心城市。 二、本案概况 2.1项目简介 该地块原为江西涤纶厂生产宗地（含一部分职工宿舍），地块北至解放西路，南至规划中沿玉带河中支绿化带，西至江西涤纶厂生活区，东至玉带河中支。用地面积约为92，277㎡（约138.4亩）。 2.2地块现状 地块上基本为厂房及办公楼，地块周边环境繁华，西边是江西涤纶厂生活区及正在建设的华府天地项目，东边为玉带河东中支。北边解放路目前为六车道60米快速路，是南昌的主干道之一。南边厂房围墙外为一空矿平地（今后将规划成生态公园） 2.3区域周遍配套设施 项目周遍各项生活配套设施比较完善; 交通:11路,206路,201路,207路等公交车,双向六车道, 交通相当便利;西接南昌大桥,抚河风景区,东穿南昌航空工业学院,艾西湖风景区,远期达瑶湖大学城,瑶湖湿态风景区,形成居家又一特色风景区—集商,住,行,游为一体的多元化景观标志性城市生活区。 学校:有南昌市属第十四中学,十七中学,南昌联立学校,南昌航空工业学院,江西师大动分院,江西省机械职工大学; 生活:有麦德龙,北京华联超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家电市场,南昌旧货大市场,综合集贸市场,龙王庙集贸市场,等大市场,白云饭店,江南茶馆,沃尔玛商城即将落成; 医疗:新世纪医院,华夏医院,湖坊医院,培康药店等 娱乐:有南昌京东水上乐园,曙光俱乐部,天香园候鸟公园,城东公园等休闲娱乐场所,城东公园占地面积150亩,此外南昌市go-vern-ment为改变城东片区无大型休闲公园现状,规划在本项目旁修建修仙旅游公园; 环境:玉带河中支紧邻本项目旁,南昌市go-vern-ment现已对此进行治理; 人流:该区域为南昌市人口密集居住区,人流量大,车流(解放西路)可达100余辆/分钟; 三、 个案分析 案名：东方明珠（一期为华府天地） 物业名称 东方明珠 楼售电话 0791-8206500 8206511 8222666 地理位置 南昌解放西路298号 物业类型 住宅 占地面积 约65亩(一期5万㎡) 户 型 4房2厅,酒店式公寓 规 模 11万㎡ 价 格 3100—3600元/㎡ 开发商 江西绿原房地产开发有限公司 均 价 3300元/㎡ 工程进度 在建设 广告诉求 体验全球一致的优越生活 物管费 付款方式 一次性,按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施比较完善 折 扣 / 劣 势 户型偏大 店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3:住宅户型稍微偏大 车 库 为定 建筑形态 2栋多层8栋小高层 销售率 今年4—5月开盘 案名:东方塞纳 物业名称 东方塞纳 楼售电话 0791—8333888 8333999 地理位置 东湖玉带河畔?上坊路东方塞纳 物业类型 住宅 占地面积 8万㎡ 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 15万㎡(1500户) 价 格 / 开发商 江西宏利房地产开发有限公司 均 价 3900元/㎡ 工程进度 现房 广告诉求 物管费 1.1元/㎡ 付款方式 一次性付款, 分期付款, 银行按揭 优 势 交通便利,周边生活配套设施完善 折 扣 / 劣 势 价位偏高 店 面 / 综合评述 1:交通便利,生活配套设施完善2:绿化率相对较高3户型规模大 车 库 未定 建筑形态 33栋多层,9栋高层 销售率 91% 案名:御锦城 物业名称 御锦城 楼售电话 / 地理位置 东湖玉带河畔?上坊路 物业类型 住宅 占地面积 / 户 型 3房2厅, 2房2厅 规 模 / 价 格 / 开发商 / 均 价 二手房3400