成都新津县花源创意田园项目顾问工作建议书1322232484.pptVIP

成都新津县花源创意田园项目顾问工作建议书 成都新津县花源创意田园项目开发 顾问咨询工作建议书主要内容 第一部分：项目背景及项目初步理解 第二部分：对项目核心问题的梳理 第三部分：世联类似项目的运作经验 第四部分：本项目工作的切入点分析 第五部分：项目工作大纲 第六部分：技术支撑和团队保障 项目位于成都新津县东北部，距双流国际机场约10公里，总规划面积18.4平方公里 临近双流空港，无可争议的交通优势带来大量客流、货流和资金流 依托临空经济综合功能区，产业发展环境优越 区域拥有水系、林盘等优质生态资源，促进了周边城市片区的发展和高端休闲氛围的形成 本项目是区域中心城市、城市近郊区、大规模区域开发项目 首先，成都作为四川省省会城市，是四川省唯一的中心城市：特别是西部大开发的推进和建设、区域交通网的完善与建设，区域产业升级与转移等一系列重大利好的刺激，将面临巨大的发展机遇。本项目在此战略机遇期下，其发展潜力巨大。 其次，项目毗邻双流国际机场，离成都约10公里，具有巨大的交通优势，随着临空经济综合功能区的开发与建设，本项目产业、城市功能等进一步完善。 最后，本项目属于大规模的新城开发项目：项目总体规划区面积18.4平方公里，属于大规模开发，可以通过多种功能组合和内部功能完善，提升项目价值和项目的城市影响力，具有较大的操作空间。 世联对本项目发展目标的理解 目标一：产业提升----提升新津的产业服务功能，有力支撑花源镇作为新津县接轨成都的桥头堡 《成都市产业功能区规划》中新津的产业定位：重点发展临空经济综合功能区、水上运动休闲产业中心、金融后台中心 花源镇是成都市14个优先发展重点镇之一，将成为全域成都发展休闲相关产业的前沿潜力区域，定位为新津县对接成都的桥头堡 本区域如何将产业的发展与周边区域的发展、与城市的发展相结合，是项目成功的关键 目标二：综合开发----打造具有竞争力和特色鲜明的田园新城 挖掘自身优势产业潜力 目标三：环境友好----打造城市扩容进程中的理想人居空间，并实现城市统筹发展 成都在成为西部重要城市的进程中，人口的增加和快速城市化是必然的趋势，构建成都的理想人居空间将是城市发展中非常重要的环节 本项目是成都城镇化试点和 “田园城市” 新亮点 项目作为二环绕城高速内最大的开发项目，其规模优势决定了其具有承担此任的基础 目标四：土地价值----提升城市土地价值 以此项目的开展为契机，配合区域的发展，实现对城市产业、形象方面的带动，实现区域成功开发并树立区域形象的基础上，实现土地价值的最大化，满足政府经营城市的需求 诸多资源利好将为项目高起点开发提供了良好的外部机遇 但由于受到市场、消费者、竞争等因素影响，实现项目的成功开发仍可能面临着诸多问题与挑战 价值实现问题：项目区域属于待发展区域、非房地产发展主流区域多重影响，如何选择市场站位才能最大化提升房地产价值、实现高溢价 待发展新区：本项目作为成都待发展的新区，目前仅仅实现基础设施的交通网络，要迅速通过区域定位和关键设施、项目开发确定项目在城市中的地位和在市民中的形象。 区域相对陌生：非房地产开发热点区域，房地产开发价值认知低。 交通距离：距新津、机场约8公里，郊区的认知进一步加剧了购房置业的心理距离。 资源利用问题：项目周边大量新开发用地，内部自然、人文资源丰富，如何利用才能实现资源价值的最大化？ 规划实现问题：土地规划的市场风险多大？功能配比如何确定才能实现经济效益最大化？ 控地风险问题：项目开发周期长、隐性风险多，应采取何种控地措施才能实现事前对房地产开发用地有效控制？ 地方政府换届人员变动，可能导致企业相关利益得不到相应的保障； 企业如果没有获取区域规划控制权和实施权，政府可能侵蚀企业利益； 政府可能引入其他投资者，挤占企业即得利益； 政府责权利模糊，相关区域开发工作推进不力； 土地出让和物业开发的组合关系模糊，利益贬损； 优质地块和盈利地块关系不清，失去盈利地块的控制权； …… 资金运营问题：项目规模大，前期大量资金投入酒店、公共配套开发与建设，如何制定项目盈利模式保证资金层面的安全？ 本项目作为大规模区域开发，要系统的解决开发过程中的诸多风险，从而实现项目的成功启动与持续开发 根据世联对此类项目的经验，结合本项目具体情况，必须对以下四方面的问题进行梳理和解答 在成都发展、新津的扩张或升级过程中，本项目可以承接哪些功能？ 自然资源、航空资源、产业资源应该如何利用，以确保区域开发的价值实现最大化？ 本项目北临航空港，拥有丰富的自然资源；从现状阶段来看，这些资源精彩而非精致，宝贵而非稀缺，因此： 一方面，如何把项目的资源范围扩大； 另一方面，如何把现有的资源精细化和合理改造； 是本项目价值实现最大化的重要工作内容 在西部开发建设背景下，本项目如何突出重围，实现