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保定农大农贸市场项目 保定农大农贸市场项目 产品策划报告 产品策划报告 2013-02-11 目录 目录 I. 政策、市场、区域、用地解读 II. 项目客群分析 III.项目核心问题与定位 IV.住宅定位 V. 商业定位 VI.酒店定位 充分分析市场，在纷繁复杂的市场环境下找出策略制定的依据。。。。。。 宏观市场解读 宏观市场 在楼市响起一片“涨”声之时，20 日举行的国务院常务会议出台 了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限 贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年 关键词：政策严控 之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明 确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取 限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。 坚持房地产宏观调控不放松，加大保障房和安居 关键词：消费者持币观望 房建设，将致使消费者新一轮的观望。 12年住宅投资整体仍呈增长态势，12年下半年全 国大中城市房地产价格与成交量都有所上升，但 关键词：地产继续调整 行业调整仍将继续； 随着新一届政府工作的展开，“国五条”的出台 表明房地产调控将成为常态化； 关键词：房地产调控常态化 宏观市场结论——无论是宏观经济还是房地产市场都处在调整期，复苏与危机并 存，房地产宏观市场震荡将加剧； 2012年保定房地产运行特点 宏观市场 经历2011年与12年初的房地产低迷，保定市 2012年3-5月份房地产市场开始有所回暖，价格 房地产市场有所回暖 稳中有升，成交量有所增加。 随着整个城市的改造和建设步伐的加快，保定市 房地产开发量逐年递增，供应充足，市场竞争加 开发量逐年递增，竞争激烈 大。 根据保定市城市重心整体北移、东扩，更多开发 北部竞争将越加激烈 商在此逐鹿中原。 东部高铁站的建成通车，以及大学城民营科技园的 东部也将加入开放竞争行列 建设将成为保定房地产炒作开发的有一热点。 市场竞争更为激烈，市场产品同质化将更为严重，靶向式定位存在市场 机会。 保定住宅市场发展分析 市场解读 1. 福利分房、集资建房政策取消较晚，加上秀兰房地产的开发形式等诸 多原因导致保定市的房价一段时间以来一直低于城市的经济价值， 2004年至2007年，保定市房价走上了价值回归之路； 2. 2006年至今保定市房地产开发的项目主要集中在保定市北部区域。随 着高铁的建成开通，以及大学城和民营科技园的构建，东部又将成为 房地产炒作开发的新区域。 3. 由于保定的地域特性，本地企业的地方垄断开发，致使项目开发缺乏 新颖性，雷同项目众多，千篇一律，缺乏主题性、概念炒作，所以影 响项目价格的因素完全取决于地段，完全丧失了项目的附加价值开 发； 4. 开发企业专业水平良莠不齐，普遍处于摸索的初级阶段，体现在项 目整体规划设计，开发成本控制，施工管理，营销策划等方面水平一 般。外地的专业策划公司与设计公司介入较少，随着竞争的加剧将会 使开发商在产