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区域房地产 融入本土，汇聚五洲 ——国际化社区浅探 文／俞海滨 有哲人云：一滴水可以折射出整个太阳的光辉。融入 本土社会、汇聚五洲精英、演绎和谐生活的国际化社区， 是一个城市经济社会发展的窗口和缩影。随着中国改革开 放的深入和房地产业的快速发展，“国际化社区”在城市 建设中显示出夺目的光彩，作为楼市发展的标杆，这一概 念在市场上更是广为流行。不过，国际化社区的内涵远较 其简单的称呼来得丰富。在此，笔者拟结合实际案例对国 际化社区作一初步的剖析，以期抛砖引玉。 一、全球化：国际化社区的源起 15世纪末期新航路的开辟和新大陆的发现，揭开了 全球化的大幕。历经500余年的发展演进，全球化已是当 代经济体系最为重要的特征和潮流，并不断向纵深推进。 全球化带来了大规模、持续的产品、资本、技术和人口的 全球性流动，催生出了一个又一个国际化大都市。与此同 时，在现代城市开发建设理念和现代科学技术的助推下， 房地产行业也为波澜壮阔的城市化进程提供了源源不断 的房屋建筑和居住空间。两股大潮碰撞融合，现代意义上 的“国际化社区”便应运而生。 二、国际化社区的定义与分类 根据当代社会学的观点，社区（Community）应该是 子系统的关系。一方面，作为区域的国际化社区必须有作 包含了人口要素、地理要素（区域）、经济要素（经济生活）、 为项目的国际化社区为基石；另一方面，作为项目的国际 社会要素（社会交往）以及心理要素（认同意识和相近的 化社区如果离开区域国际化社区，则显得孤立单薄，并可 价值观念）的集合体。社区是当代城市文明的重要构成和 能导致部分功能的缺失。另外，从地段分布来看，“国际 载体。对于国际化社区而言，国际人士的比例显然是最重 化社区”也存在着市区型和市郊型两种类型，两种类型地 要的衡量指标。一般来说，该比例需要达到20%～30% 段不同，依托的功能区域不同，从而导致了形态上相应的 以上（部分社区会达到50%～60%以上）。 差异。 事实上，所谓“国际化社区”至少可以分为两个层面： 一是作为区域的国际化社区，二是作为楼盘（或项目）的 三、国际化社区的八大特征 国际化社区。前者如上海的联洋社区、古北新区，后者如 国际化社区多产生于一线城市。这类城市经济发达、 联洋的仁恒河滨城、古北的御翠豪庭等。两个层面密切联 辐射性强、开放度高，是国际性资本、技术和人才的汇聚 系、相辅相成。从系统分析的角度来看，是典型的系统和 之地，是营造国际化社区的理想土壤。笔者认为，真正意 July 2010 45 区域房地产 义上的国际化社区，通常具备以下特征。 国际化社区的客户主要以散户为主。但随着物业投资 （一）地理位置——优越便捷 的兴起和资本市场的发展，近来年也出现了不少海外基金 “Location，Location，Location”是地产界的至理名言， 收购整栋物业的案例，体现出国际化社区的开发商在销售 作为市场高端的国际化社区，自然对地段有着更加严格的 和融资方面的特殊优势。 要求。 （四）产品品质——绿色精装 市区型国际化社区位于城市中心，与城市中央商务区 作为高端产品，高品质是国际化社区必须达到的硬件 有机融合。如古北国际居住社区，依托虹桥商务区与虹桥 指标，体现在总体规划、住宅房型、建筑立面、小区景观 机场，发展成为上海最早的大型国际社区；而浦东陆家嘴 等各个方面，也体现在项目选址、规划设计、建