某项目涉税筹划方案.docVIP

“XX项目（一期）”项目涉税筹划方案 1.目的：在目标综合税负率下、税法的框架内、合理的节奏下取得项目整体税务效益、规避税务风险 2.原则：长远的风险规避和控制，用足政策，达成目标税负 3.方案概述：具体内容分成四个部分：组织架构保障、五个层面、三大主要手段、综合税收效益管控 4.项目现状分析 4.1现状决定方向与重点 当前，无论是一线城市还是二三线城市，房地产都是税务监管的重点对象，历年都是稽查的重点行业，税收筹划正常空间几乎没有；但三线城市的征管还是比较随意化，税务人员对房地产行业的专业素质参差不齐；税种方面，土地增值税和企业所得税因技术层面原因导致税企双方存在较大分歧，这种现状决定了税务筹划的重点和方向为以下三个方面：税企协调、土地增值税、企业所得税，同时，土地增值税的筹划成果决定企业所得税筹划的效果。 4.2项目地税务征管及政策现状 征管方式：土地增值税按2%（住宅）与3%（商业）预征，企业所得税按核定征收（3.75%，<15%×25%>）。 预计两年内税源情况（预计2013年4月起），所辖区内我司项目为最大项目，2012年主要压力在建安营业税及附加与项目土地使用税；2013年一季度纳税压力预计在预缴方面，二季度及以后将按常规纳税。 税务人员及机构情况，属XX区地税局XX局管理，不涉及国税，专管员（XXX）上岗不久预计在项目纳税期内暂不会调动。 4.3项目纳税现状及土地增值税预计（截止至2012年7月31日，营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未缴纳，个税、印花税合计入库约16万元）未筹划状态下土地增值税预计42992.58万元，计算过程如下： a.预计总销售收入为 181434.24万元 b.预计总开发成本 42556.67万元 土地成本 4285.40万元 开发前期费用 2997.69万元 主体工程及安装 29882.24万元 基础设施（管网+园林） 5168.53万元 配套设施 222.81万元 c.可扣除费用（按税务规定如不能提供足额的利息凭证，本项按第“b项”×10%计算约4255.67万元，明显低于预计数据，故不采纳） 11804.04万元 营销费用 3671.00万元 开发间接费（不含财务费用） 3489.36万元 财务费用（暂按项目所需贷款为基数计算） 4643.68万元 d.税费及附加 10550.32万元 营业税及附加 10160.32万元 土地使用税（77亩.31万/年×4年） 约120.00万元 个税（按历史数据1万/月×36个月+已纳个税）约 50万元 印花税 110.00万元 其他政府性收费（防洪资金等） 110万元 e.加计扣除（按税法规定为开发成本×20%） 8511.33万元 f.预计土地增值税额 42979.59万元 增值额 108011.90万元 增值额=销售收入181434.24－扣除项目73442.36（即：开发成本42556.67+可扣除费用11804.04+税费及附加10550.32+加计扣除8511.33）=108011.90万元 增值率 147% 增值率=增值额÷扣除项目=108011.90÷73442.36=147% 适用土地增值税税率（按税率表）50%，速算扣除率15% 土地增值税额=（增值额108011.90×税率50%）-（扣除项目73442.36×速算扣除率15%）=42992.58万元 5.具体方案（五大层面、三大手段） 5.1组织架构保障层面：总裁/财务总监负责高端税企协调，集团财务经理为筹划总负责人，并协调中层税企协调，中介机构沟通与督导，中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通，项目会计负责按方案执行账务处