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第四章 项目定位分析 一、影响项目定位的因素 1、 土地价值分析 项目地块规则 利于充分利用 易于规划与设计 2、 需求分析 总需求较乐观 高品质住宅需求大 需求面积逐渐变小 3、 供给与竞争态势 区域内供给量较大 土地储备丰富，存在开发潜力 入市时机较为关键 二、项目市场定位描述 本项目主要经济指标 总建筑面积： 99215平方米 总占地： 1.53公顷 绿化率： 30% 容积率： 4.8 地上建筑面积： 73440平方米 商场： 11750平方米 写字楼： 21290 平方米 其余为公寓： 地下建筑面积： 25775平方米 地下车位： 333辆 地上车位： 63辆 自行车： 466辆 2、整体功能布局 建议项目规划为： 一栋写字楼，一栋商业 ，两栋公寓。 整个社区采用围合式建筑方案 公寓采用板式高层 围合社区中央空间 用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。 社区设计两个出入口，实现人车分流。 商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为： 劲松商圈地标性建筑。 （具体规划情况见附图） 三、目标客户群体描述 1、写字楼目标客户群体 中小型外资企业 以CBD内大公司为服务对象的各类公司 留学归国人员创办企业 投资型买家 2、公寓目标客户群体： 投资型买家 首次置业的白领阶层 单身贵族 知名企业高层管理人员的工作居所 外企置业 留学归国人员 注： 21世纪不动产认为项目在推广入市过程中,应赋予产品一个包装概念，但这一包装概念应是在产品已具有鲜明特点之后,才在项目具备一系列竞争点的基础上,通过富有创意概念进行推广包装，而不是在塑造产品之前，毫无理由，且无产品支撑的一种空谈。这一点如有机会，21世纪不动产将会在今后一个阶段协同发展商及广告公司共同完成。 项目功能定位建议. 一、整体规划建议 本项目作为地标性建筑，总体布局强调完整大气，体现完整社区的形象。 尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。 配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。 采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。 鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。 提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。 二、外观设计建议 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小区品质事半功倍的方法。建成后可成为区域内的地标性建筑，易于识别。 立面造型追求朴素、精致、注重细节的风格。通过设计达到的高品质的感觉。 考虑到北京客户的接受能力远高于建筑师的期望值，建议在立面造型上进行较为现代的探索，但要注意新颖不等于怪诞，分寸和风格的把握极为重要。 在立面造型设计上不要赋予建筑过多的理念，注重细节的精致和合理是较为明智的。 我公司根据目前市场标准和项目形象定位建议： 写字楼外墙 采用铝扣板结合淡蓝色或灰色双层玻璃。 公寓外墙底层采用大理石、花岗岩贴面，上部采用高档外墙砖。 三、户型设计建议 公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较为合理：一居室：60平方米建筑面积。两居室：100平方米建筑面积 在产品设计中，基本遵循上述面积指标，不追求夸张的居室面积。 在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上会有较好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部保留灵活调整的余地。 单位：平方米 一室户 两室户 客厅 20 25--35 餐厅 8--10 厨房 3--5 5--8 卫生间 5-6 6-8 主卧 13--15 16-18 次卧 10-13 储藏室 2 2--4 四、配套设施建议 1、写字楼必要的硬件设施： 总体结构：采用柱网式结构，以提高楼层使用率。 层面积：1000--1500平米，这样可以保证较合理的使用率。 标准层办公区域净高2.7-2.8米； 地下室净高至少3.5米，以便用作高科技公司的RD中心实验室或安装客户的UPS等 楼板承载力：某些楼层楼板承载力可以达到或超过400千克/平方米，以适应高科技企业及研