项目定位文件编制跟审批管理规定.docVIP

? 沿海集团 作业规则 ? 投资策划板块 名称 项目定位文件编制与审批管理规定 编号 IR 编制/修改 审核 审批 页码 第 PAGE 4 页 共 NUMPAGES 4 页 版本 目的 适应集团公司业务规模发展，规范对项目定位的论证，控制经营风险，提升集团公司竞争力。 范围 适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 方法和过程控制 本制度包含“项目定位”与“项目定位细化”二部分。 “项目市场定位”对市场和项目目标客户及其需求进行分析，并导入项目发展主题及产品组合，以支持规划设计工作的开展，成果由《项目定位报告》体现。 “项目产品定位”以“项目市场定位”为基础，细化产品特征并补充说明示范区等要求。以作为概念性方案设计工作的依据，成果由《项目产品定位报告》体现。 制度要点 最迟在签发开发令后5日内，地区公司应组织设计、市场、工程、财务等相关部门人员成立项目策划团队，策划总监人选集团投资与策划部批准。 项目策划团队成立后30天内，应督促并会稿完成《项目市场定位报告》，地总组织研讨上报，由集团运筹小组审批。 《项目市场定位报告》为项目策划报告（初稿）的构成内容，并应成为项目论证会讨论的内容之一。 在项目论证会通过以后，项目策划团队应依据《项目市场定位报告》进行工作。并可视市场情况进行完善和调整。如因目标客户发生变化并导致项目产品类型、主力户型及比重、档次等发生重大变化，则须报投资与策划部重新组织审核。 项目策划团队应在批准“项目市场定位报告”后20天内（即项目开发令签发后60天内）编制完成《项目产品定位报告》，执行总裁组织论证。 投资与策划部为《项目市场定位报告》和《项目产品定位报告》的催收和备存部门。 集团投资与策划部 投资与策划部可视项目复杂程度和具体需要，就定位报告组织集团不同的专业管理部门形成定位协助小组进行过程专业论证。并由投资与策划部形成专业意见。定位协助小组成员可由集团营销管理部、集团产品技术管理部委派的人员共同组成，由投资与策划部负责组织小组及领导具体工作。 集团定位协助小组负责项目定位进展过程中，各种信息的上传下达；对项目定位工作进行建议和专业指导，并协助项目策划团队完成项目定位工作。 集团项目论证会 会议召集人：地区公司总经理。 参加成员：集团决策层（执行总裁、部门总经理），项目所在地区公司总经理、地区投资发展部总经理、地区其他相关人员，以及投资与策划部认为有必要参加的集团内外部专家。具体参加人选由执行总裁在会议前确认。 相关工作内容： 项目策划团队负责在项目论证会召开3个工作日前将《项目市场定位报告》书面版本以及投资与策划部意见报送与会成员。 会议召开时，项目策划总监可摘要介绍《项目市场定位报告》内容。 论证会进行讨论审议，形成是否通过该项目定位的最终意见。 投资与策划部应于论证会结束后3个工作日内完成会议纪要并由执行总裁签发，报送项目所在地区公司和集团职能部门负责人。纪要应包含评审结果。如论证会对《项目市场定位报告》提出疑义致使该报告未能通过时，则项目策划团队应审慎进行研究分析，并在10日内完成调整后，呈报投资与策划部。 《项目市场定位报告》为项目论证会需讨论的内容之一，而非唯一内容。 项目定位评审工作流程 项目开发方案 项目开发方案，执行总裁签发开发令 职责最迟开发令 职责 最迟开发令签发后5日内 完成项目定位 完成项目定位、项目策划、产品策划、投入-产出指标控制、概念设计研究及其他工作 地区公司成立项目策划团队 营销管理部投资与策划 营销管理部 投资与策划部 产品技术管理部 项目 项目策划团队成立30天内 如有需要，投资与策划部组成定位协助小组并专业介入 如有需要，投资与策划部组成定位协助小组并专业介入 策划团队 策划团队提交《项目市场定位报告》 No 在10天内改完报投资与策划 No 在10天内改完报投资与策划部 项目 项目论证会 Yes Yes 策划团队编制概念性方案设计任务书 策划团队编制概念性方案设计任务书 项目签发开发令 项目签发开发令后60天内 策划团队委托概念性方案设计或招标 策划团队委托概念性方案设计或招标 策划团队提交《项目产品定位 策划团队提交《项目产品定位报告》、《产品及示范区建议》 概念性方案设计 概念性方案设计 项目市场定位报告和项目产品定位报告 项目策划团队所提交的《项目市场定位报告》、《项目产品定位报告》应符合格式要求。（附一：“《项目市场定位报告》格式”；附二：“《项目产品定位报告》格式”）。 策划团队所提交的《项目市场定位报告》和《项目产品定位报告》均需地区公司总经理签字。 5．项目定位备案与参加“项目论证会”项目的确定 投资与策划部将视项目特点及地区公司需求确定需要