产权式商铺售后返租模式的法律分析-法学经济法学专业论文.docxVIP

III III 目 录 摘 要 I ABSTRACT II 目 录 III 绪 论 1 1 产权式商铺售后返租模式概述 3 1.1 产权式商铺的内涵与性质 3 1.2 售后返租模式的运作方式 4 1.3 产权式商铺售后返租模式的法律关系梳理 6 1.4 我国产权式商铺售后返租模式的立法现状及相关法律分析 7 1.5 产权式商铺售后返租模式的合法性及合理性分析 9 2 产权式商铺售后返租协议范本分析 11 2.1 产权式商铺返租协议条款设置的重要性 11 2.2 产权式商铺售后返租协议范本 12 2.3 返租协议范本分析 15 3 产权式商铺售后返租模式的法律风险分析 18 3.1 房地产开发企业的法律风险 18 3.2 经营公司的法律风险 19 3.3 购房者的法律风险 20 3.4 贷款银行的法律风险 21 3.5 政府部门的法律风险 22 4 产权式商铺售后返租模式法律风险的规避与控制 23 4.1 房地产开发企业法律风险的规避与控制 23 4.2 经营公司法律风险的规避与控制 25 4.3 购房者法律风险的规避与控制 26 4.4 贷款银行法律风险的规避与控制 28 4.5 政府部门法律风险的规避与控制 29 结 论 31 参考文献 34 在校期间发表论文清单 36 致 谢 37 暨南大学硕士学位论文产权式商铺 暨南大学硕士学位论文 产权式商铺售后返租模式的法律分析 PAGE PAGE 1 绪 论 国务院于 2010 年 4 月 17 日出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》即“新国十条”之后，北京、上海、深圳、广州、厦门、杭州等国内一线城市相继出 台了“新国十条”的实施细则。其中，最为重要且影响力最大的政策为“限购令”。虽然 各地“限购令”的具体实施内容略有差异，但是限购的范围均只限定为商品房住宅，即只 对消费者购买商品房住宅时适用限购令。随着近年来“限购令”的地域范围不断扩大、限 购力度逐步强化，从开始的少数一线城市几乎扩大到了全国各个省份，从开始一些城市的 “限贷不限购”发展到现今的“限贷又限购”，虽对商品房住宅价格的不断上涨起到了一 定的抑制作用，但同时也打击了投资者对商品房住宅的投资热情。从另一方面看，“限购 令”在抑制商品房住宅价格上涨、限制商品房住宅销售与投资的同时，对商业地产的刺激 作用也慢慢凸显出来，特别是投资购买产权式商铺又重新受到了投资性购房者的重视和关 注。在“限购令”打击限制投机性购房者的同时，也迫使该类购房者逐步转移投资方向， 在商品房领域的投资也逐步从住宅物业为主转向商业物业为主。但是，与普通住宅性商品 房不同，传统商业地产的投资门槛都比较高，动辄都需要几百万上千万的资金，这大大打 击了投资者的积极性。正是在这样的情况下，投资少、回报高的产权式商铺又慢慢恢复了 生机，加之各省市政府近年来对产权式商铺登记制度的逐步放宽，现阶段基本上全国多数 省市已经认可了这种商业地产的存在模式，并对该种商铺给予办理产权登记手续，出具房 屋产权证书。国土部门对产权式商铺的管理也逐步规范，既保护了投资者与开发商双方面 的权利，也为购房者购买该种类型商铺办理商业贷款提供了基础性的保证，进一步降低了 商业地产的投资门槛，为广大投资者提供了一条相对风险较低的合法投资途径。 由于产权式商铺一般均采取售后返租的模式运作，所以售后返租模式的不断完善与发 展，也是推动产权式商铺投资热的一个主要动力。在这种模式下，购房者可以避免购买传 统商铺后独自经营的一系列问题，例如自身专业不足导致的经营不善、自身能力有限导致 的租赁纠纷、以及根据市场法则优胜劣汰后导致商场业态改变而影响商场整体运营等等， 投资有实力的房地产开发企业开发建设的产权式商铺后与房地产开发企业或其指定的物 业公司或商业经营管理公司（以下简称“经营公司”）签订返租协议之后，既可以保障稳 定的年收益率，又避免了独自经营产生的风险，并且为房地产开发企业快速融资开辟了一 个新的途径，有效的解决了房地产开发企业融资难的问题，缓解了其巨大的资金压力，促 进其继续蓬勃发展，从而带动商业地产的整体发展，乃至整个城市的商业发展。 但是，产权式商铺售后返租模式的运作尚处于探索阶段，亟待各方面共同努力完善。 第一，国内现阶段对此的研究也不是很多，比较集中于 2006 年至 2007 年以及 2010 年之 后，而近两年的相关论文研究也仅有不到 20 篇；第二；相关的法律规定也仅局限于禁止 性规定，如建设部 2001 年 6 月 1 日实行的《商品房销售管理办法》第 11 条规定：“房地 产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采 取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未