第一章建筑产业发展概况（增修）.PDF

2014 台灣地區房地產年鑑：增修及補正資料 第三篇 不動產相關產業分析 第一章 建築產業發展概況(增修) 王健安1 以下前三部份係針對2013 年建築業產業的現況，第四部份則由政策趨勢說明產業未 來的展望做說明。在前者「現況分析」的論述架構，係參酌 Portor 五力分析之概念，亦 即五個主要分析構面包括： 1. 以生產與銷售不動產的主體「建築業產業」，我們在第一部份說明截至2013 年底止， 台灣的建商家數、地理分佈與規模等。接著，在第二部份說明現有建商的競爭情況與 績效表現等。 2. 上游的供給系統與下游的需求系統：前者主要包括生產不動產該產品的原料投入，比 如鋼筋、水泥等建材供應商，以及營建工人等勞動市場的支援 ；這方面我們著重成本 價格的變化。後者主要包括自住需求者與投資者等。更詳細來說，異質性甚強的不動 產可形成多種次市場(Sub-markets) ，限於資料來源的可信度與篇幅等限制，後續以住 宅市場為分析的主體 。相關更詳細的說明請參閱第三部份 。 壹 、產業環境的概況 首先界定分析主體：建築產業的公司組成。限於資料的可得性，以下除非特別提及， 多數時候係以「上市櫃建商」為分析對象。接著，我們使用產業經濟學界定(完全競爭、 獨佔、寡佔等)市場型態的常用的指標 ，比如家數、資產、員工數等，來描述產業的規模 (Size) 。 一、建築產業的家數 、資產規模與從業員工數 一般認知係把營造業與建設業兩者合稱為營建業，前者營造業是由營造商組成，其 包括營建、營造、綜合性工程公司等土木工程業者，由於大多土木工程的業務多來自政 府的公共工程，因此「營造業」亦常被稱為「公共工程業」。據此，本分析主要著重後者， 亦即以生產與銷售不動產該實體產品為主的「建商」為主。2 1 國立暨南國際大學財務金融學系 副教授 2 在動態的經營環境中，即使是建商往往也因經營策略的變動，導致產品類型的多角化，此時常常無法作周全的分類，這 類情況經常出現在建商「借殼上市」的情況中。又對不動產相關行業之營運範圍的界定，不同的資料來源或切入角度，對 不動產業包含哪些經營型態的公司，可能有不同的說法。舉例來說，依據行政院主計處的「中華民國行業標準分類(2011 年 3 月第9 次修訂) 」，F 大類為「營造業」，L 大類為「不動產業(從事不動產開發、經營及管理等行業) 」。另營建署相關 「營建統計」係為「營造業」經濟概況之資訊。其它民間資訊如：(1)台經院的「產經資料庫」定義：凡從事不動產經營、 管理等行業，或從事土木工程、建築工程、機電、電路及管道工程、建物裝潢等行業等，均屬「營造及不動產業」。至於 台經院出版的「台灣景氣趨勢調查報告」，則將不動產業劃分為服務業，細項包括：營造、房屋建築的產業動向與景氣分 析。(2)經濟日報出版的「經濟年鑑」，分類係為：(二級產業的)營造業與(三級產業的)房地產業。(3)信義房屋出版的「台 灣地區房地產業年鑑」，其「房地產業」包括：營造、建築投資、仲介代銷等 3 個子產業。以上詳參王健安(2012)在「不 動產財務：理論與實務」一書中，第一章「三、不動產業的環境與其職業生涯有哪些？」的說明。 1 2014 台灣地區房地產年鑑：增修及補正資料 表3-1-1 揭露主計處近4 次普查不動產業的 「家數」與其變動狀況 ，按行業別分類 下的「不動產開發業」，民國100 年底計有8,212 家，占所有不動產業企業家數2 萬313 家的40.43% ，為所有子分類別佔比最高者。若與前次民國95 年的普查結果比較 ，5 年間 增幅近30% 。又2011 至2013 年受惠金融風暴後，各國紛紛採取寬鬆的貨幣政策，導致 融資成本大幅降低，不動產資產價格高漲，不動產多頭市場的好景氣亦因此延續多年， 所以，我們估計截至2013 年底，建築產業的家數應比最近一次(2011 年)普查家數還高。 3 表3-1-1 民國85 、90 、95 、100 年普查不動產業的家數與變動概況 100 年普查 95