大中华区主要报告无界2018中国投资市场报告.pdf

世邦魏理仕研究部 无 界 2 0 1 8 中 国 投 资 市 场 报 告 无 界 中 国 投 资 市 场 报 告 2018 03 04 17 引 言 城 市 无 界 区 位 无 界 27 33 37 用 途 无 界 金 融 无 界 科 技 无 界 42 结 论 无 界 中 国 投 资 市 场 报 告 2018 引言 当今中国，地域与行业间的相互联系渐入肌理，边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济 要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行，金融、科技与地产三者的交互和 创新目不暇接，继续以囿于一城、一地、一个行业的割裂视角来看待房地产投资不免有管中窥豹而失之全 局之虞，无界当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。 无界思维并非地产界的新鲜事物，从业者们早已或多或少地应用于各种业务实践之中。世邦魏理仕撰写此 报告的初衷在于系统梳理无界思维方法，促其运用由自发而自觉，进而更好地为房地产投资决策提供参 考。报告全篇分为五大部分： 城市无界 区位无界 用途无界 金融无界 科技无界 报告将分别从城市、区位、物业用途、地产金融及科技的颠覆式影响五个维度切入，在立足于房地产投资 根本逻辑的同时，致力于超越固有的思维边际，引发前瞻性的思考。 无 界 中 国 投 资 市 场 报 告 2018 第一部分 城市无界 城市与城市群 城市无界 基建成熟完善、以及科技带来的交流便利与效率提 用的对偶效应，即极化效应 – 生产要素向增长极聚集和扩 升,使得经济和人的活动范围早已超越于行政区划边 散效应 – 生产要素由增长极向周边城市扩散。理论上认 界。产业在空间集聚、扩散的动态过程也渐渐使得 为，在市场机制作用下，城市群发展过程中极化效应通常 工商业活动不再囿于单一的城市，而是在一个联系 先于和大于扩散效应。然而政府为消除区域发展过度不平 紧密的城市群中分工、协作和迁移。房地产投资的 衡在税收、土地、人口、产业、基建等方面的积极干预则 战略视角亦应如是。 使这组效应间的关系及其对城市群的影响更加复杂。 中国的改革开放造就了40年经济总量增长三十余倍(扣除 世邦魏理仕认为，以城市群角度看待一地商业地产投资具 通胀) 的经济奇迹。这轮高增长以深圳、厦门、上海、天 有战略意义 ，因为认清城市群所处阶段以及极化 - 扩散效 津等沿海城市开放为先导，逐渐向周边与内陆辐射，并随 应下生产要素的群内流动路径无疑有助于判断群内各城市 城镇化发展和产业集聚与分工形成城市群。 的商业地产发展趋势和投资机会。例如扩散效应下产能溢 出所带来的核心城市内工业区块的城市更新，以及周边城 城市群内一般存在一个或两个核心城市作为增长极。经济 市人口与就业增长推动的住宅和商铺需求，极化效应下核 增长发端于增长极，