恒昌顾问_广东佛山顺德太平洋项目住宅投标策划案_77页_xxxx年.ppt

报告内容 二、用地条件分析 项目用地建设条件 1-3二类居住用地技术指标: 建筑密度≤25% 容积率2.5 绿地率≥35% 建筑控高≤100米 建筑面积90平方米以下占总建筑面积70%以上比重 公共设施配建项目 社区服务中心0.15平方米/人 幼儿园2000平方米 公厕、物业管理用房50-300平方米 垃圾收集站≥40平方米 项目自身的商业形象对住宅的带动 地块有一定内部条件适合打造高品质项目 整体地块方正平整，比较好规划 周边高层建筑不多，对景观视线不遮挡 离公路有一定距离，噪音和粉尘污染一定程度隔绝 旁边有不少村屋，一定程度影响项目档次 项目周边环境不理想 属于工业区，花卉和机械产业云集，居住氛围不浓厚 项目离顺联广场、陈村医院2公里，离陈村镇1公里之内 周边专业市场云集，运输货车经常经过 项目周边日常生活配套基本完善，有规模较大的超市、购物广场 项目周边配套基本完善 陈村镇中心小学、陈村城区一小 新村幼儿园 陈村兰花市场 顺联国际机械博览中心 华润万家、顺联广场（2公里） 新君悦酒店 陈村医院 项目在白陈公路（省道）上，广珠西线（高速公路）可通往广州芳村，G105（国道）可通往北滘，佛陈公路（省道）可通往佛山 小结 地块内部比较平整，规划比较方正，可以很好地布局。 项目内有自身大型商业配套，能很好地提升物业的附加价值。 周边环境不理想，省道有不少小型火车经过，而临近缺乏大型居住区，以工厂和工业围绕，缺少居住氛围。 项目用地离陈村主要商业只有2公里，区外配套相对完善。 交通网络相对完善，未来交通规划能起到连接项目到周边各镇区的作用。 三、居住物业市场分析 1、顺德房地产市场整体情况 2、陈村房地产市场整体情况 陈村房地产发展经历了四个阶段 2000年以前：以自建房为主，形成了大量的单体楼。 2001-2007年：形成以碧桂园为龙头的局面，但仍然以自建房为主，而碧桂园仍然是以佛山客户为主。 2007-2009年：一些小楼盘出现，东悦酒店开发的花地湾打破了陈村市场碧桂园一枝独大的局面。 2009以后（未来)：随着陈村多块大型用地的推出，多个品牌商进入市场，陈村房地产真正进入高速发展的阶段。 陈村周边主要板块情况 今年陈村—北滘市场总体供应约为45-60万M2市场将迎来供应高峰 3、跨区域客户来源分析 影响客户来源的因素——交通 交通便捷是吸引跨区置业的必不可少的首要影响因素，也是具有决定性影响的因素。 顺德交通路网发达，陈村镇位于交通要道，通往各地的交通方便。 广珠西线 G105 佛陈路、白陈公路 从交通条件看 首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、番禺钟村。 后续客户支持区域：大良、乐从、禅城、容桂。 与三地距离感较远。 没有高速路网规划，需要靠省道国道。 影响客户来源的因素——区位 一般来说，地处城市发展中心区域，经济发展比较稳定，又有相对稳定的产业结构，更能吸引买家到该区置业。 从区位条件看 首批客户容易吸引区域：陈村、北滘、乐从、番禺钟村。 后续客户支持区域：禅桂、大良、容桂。 这些地区都是经济发展比较发达的区域。 都具有稳定的产业结构，传统观念上佛山的中心城区。 居民的居住区域习惯较强，而且其他二三级镇区的客人也会流向这些区域置业。 影响客户来源的因素——区域竞争 一般来说，项目周边区域的竞争源自于这些区域房地产发展现状，售价，供应量等因素。 顺德大良容桂板块新货供应充足，而且产品类型多样，刚性需求买家选择多。 北滘早期美的、碧桂园和君澜开发的项目二手成交价高，但在售项目以首次置业买家为主，改善性产品选择少。 陈村是近期开发热点，除本地改善性客人，也受番禺客户青睐。 乐从、禅桂两地房地产开发成熟、供应量稳定，虽然价格高，但仍能留住当地买家。 影响客户来源的因素——土地供应 小结 本项目除了陈村当地改善型客户外，还可以吸引来自北滘、番禺钟村附近的客户。 出于交通、区位和客户居住习惯的考虑，也考虑到营销投入和产出的比例，需在首期开发过后再对顺德及佛山其他区域的客户进行分析考察。 4、细分市场特点分析 1、陈村 2、北滘 3、顺德、佛山其他区、番禺钟村 其他区域在售项目特点 禅城、桂城是整个大佛山楼价最高的地区，房地产发展较早较成熟， 政策导向作用明显，大型市政配套设计建设跟进迅速，禅城重点发展区域东平新城地跨乐从，桂城重点发展区域是千灯湖板块有不少大型开发商进驻，逐渐成为居住新区； 大良是顺德商业中心，区域核心经济为主，但大良近年的新增货量呈现下降趋势，不少在售楼盘已接近尾声，新开发项目较少，城中地块供应越来越紧缺 容桂近年发展明显，不少开发商大批量抢地，市场发展大大得到提升 番禺近年来新货供应量几乎为零，尤其钟村板块基本没新增在售项目，但二手市场交投活跃，较新的电梯物业成交价格均突破10000元/m2， 项目