中海绿地绿城华夏幸福2018战略调整和拿地策略整理.docx

中海、绿地、绿城、华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理！ 土地情报2018-08-20 目录 六、中海地产 七、绿地控股 八、绿城中国 九、华夏幸福 十、华润置地 笔者按： 2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。 为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。 接前文：《西政资本：地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理（一）—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》 六、中海地产 中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度，多元化增加土地储备，不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说，中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示，其负债率只有20%，其杠杆利用得相对较少，发展以“稳”为主，以利润取胜而非规模。但是，依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。 （一）战略调整 尽管大环境的融资形势非常严峻，但中海当前的流动性非常充足，融资成本目前也基本能控制在年化6%左右，在战略发展方面，一是着力“好中求快、稳中求快”，销售策略和节奏更为进取；二是加速拓展一线及二线城市都市圈，高效吸纳土地储备，且重点布局商办板块，主要是大力开发联合办公和长租公寓领域；推出股权激励计划，并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等；四是制定2018年业绩增长目标，追求“又好又快”的发展目标。 （二）拿地策略 主抓并购、招拍挂、合作模式，在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域分布较广，如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。 七、绿地控股 与前几家大地产公司面临的发展问题类似，绿地遭遇了多元化困局，2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%，使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高，利息支出大，按8%的融资成本计算，每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道，近期绿地重庆、上海、成都、西安，郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道，但政策收紧，融资渠道受限，在高负债率的背景下，融资成本可能将进一步上升。 （一）战略调整 绿地在2018年的战略调整有目共睹，主要体现在如下几方面： 一是在内部培养8家300亿以上的区域公司，成为2018年4000亿目标的重要基础，在原有的小镇、大盘、超高层项目外，增加短平快项目，加快周转率。 二是依托房地产主业优势，启动“地产＋”的新一轮布局，积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群，为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长，2018重点布局养老和文旅项目，如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇，“地产＋科技及综合产业”之新动能产城融合，包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区，如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心，重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。 三是重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目，增加土地购置。 四是加强在“速度”和“质量”上下功夫，着力库存去化、新盘销售、资金回笼等工作，根据绿地公开披露的财务数据显示，2018年一季度回款584亿元，回款率120%。 五是实行“1、3、5”高周转（1个月开工，3个月开盘，5个月现金流回正），继续提高项目周转率。 六是重点布局长租公寓，如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域，为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础，后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意，如投资创客中心；针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super，且在2018年做进一步扩张，门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶，2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌，在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。 （二）拿地策略 绿地在2018年的战略性项目拓展比较明显，在上半年新增土储中，“绿地城际空间