房地产-项目全程策划流程与内容.doc

房地产项目全程策划流程及内容概要 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划方案，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： TOC \o 1-1 \n \p \h \z \u HYPERLINK \l _Toc354610473 第一章 项目投资策划 HYPERLINK \l _Toc354610474 第二章 项目规划设计策划 HYPERLINK \l _Toc354610475 第三章 项目质量工期策划 HYPERLINK \l _Toc354610476 第四章 项目形象策划 HYPERLINK \l _Toc354610477 第五章 项目营销推广策划 HYPERLINK \l _Toc354610478 第六章 项目销售顾问、销售代理策划 HYPERLINK \l _Toc354610479 第七章 项目服务策划 HYPERLINK \l _Toc354610480 第八章 项目二次策划 　　 第一章 项目投资策划 　　项目投资策划是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 　　项目投资策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还可对项目开发节奏提出专业意见。 一 项目用地周边环境分析 　　1、项目土地性质调查 　　1）地理位置 　　2）地质地貌状况 　　3）土地面积及红线图 　　4）土地规划使用性质 　　5）七通一平现状 　　2、项目用地周边环境调查 　　1）地块周边的建筑物 　　2）绿化景观 　　3）自然景观 　　4）历史人文景观 　　5）环境污染状况 　　3、地块交通条件调查 　　1）地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 　　2）项目的水、路、空交通状况 　　3）地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 　　4、周边市政配套设施调查 　　1）购物场所 　　2）文化教育 　　3）医疗卫生 　　4）金融服务 　　5）邮政服务 　　6）娱乐、餐饮、运动 　　7）生活服务 　　8）娱乐休息设施 　　9）周边可能存在的对项目不利的干扰因素 　　10）历史人文区位影响　　 二 区域市场现状及其趋势判断　　 　　1、宏观经济运行状况 　　 1）国内生产总值： 　　第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量 　2）房地产开发景气指数 　3）国家宏观金融政策： 　　货币政策、利率、房地产按揭政策 　　 4）固定资产投资总额： 　　全国及项目所在地、其中房地产开发比重 　　 5）社会消费品零售总额： 　　居民消费价格指数、商品住宅价格指数 　　 6）中国城市房地产协作网络信息资源利用 　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 　　1）项目所在地的居民住宅形态及比重 　　2）政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 　　3）政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 　　4）短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 　　3、项目所在地房地产市场总体供求现状 　　4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 　　5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析 　　1）各种档次商品住宅客户分析 　　2）商品住宅客户购买行为分析　　 三 土地SWOT（深层次）分析 　　1、项目地块的优势 　　2、项目地块的劣势 　　3、项目地块的机会点 　　4、项目地块的威胁及困难点　　 四 项目市场定位　　 　 1、类比竞争楼盘调研 　　1）类比竞争楼盘基本资料 　　2）项目户型结构详析 　　3）项目规划设计及销售资料 　　4）综合评判 　　2、项目定位 　　1）市场定位： 　　2）区域定位 　　3）主力客户群定位 　　4）功能定位 　　5）建筑风格定位 五 项目价值分析　　 　　1、商品住宅项目价值分析 　　 1）商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）： 　　选择可类比项目 　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征 　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 2）类比可实现价值决定因素： （1）类比土地价值 　　 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异、教育和人文景观的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异 　　 C 周边市政配套