商业地产从业者必看之金光华广场全案策划233页知识讲稿.ppt

节能的中央空调系统 充分利用自然日光 环保、节能的建筑围护结构、材料 节能照明 注： 1.大体量的商业建筑，能源的消耗极大（主要是中央空调与照明耗能） 2.对金光华的中央空调系统,应作专题研究 环保节能原则 社区共荣原则 金光华、钻石广场、友谊城三家临近的独立商业建筑形成“金三角”鼎足之势 金光华以其规模、位置、昭示性成为人民南商圈“金三角”之龙头 注：人民南商圈其它商业建筑 都为裙楼商业，只有“金三 角”商业才是独立商业建筑 金光华 钻石广场 友谊城 人气很旺的发展广场擦成了金光华连接友谊城的通道 “金三角”一荣俱荣 友谊城 时尚指数： 价格指数： 火爆指数： 钻石广场 时尚指数： 价格指数： 火爆指数：  二. MALL 建筑研究 2.1 MALL 研究范围 2.2 MALL 十大标准 2.3 MALL 消费十大特点 2.4 MALL 建筑八大功能 MALL 调研 国内MALL实地考察 国外MALL资料研究 北京 上海 广州 香港 东方广场 燕莎友谊商城 宜家家私 正大广场 恒隆广场 中信泰富广场 梅龙镇广场 港汇广场 太平洋百货 巴黎春天 百盛百货 中华广场 流行前线 天河城广场 金凯商业广场 时代广场 太古广场 新城市广场 又一城 西九龙广场 台湾 亚洲 欧美 美国MALL 加拿大西艾商场 英国兰水商场 京华城 台贸 微风广场 日本时代广场 新加坡义安城 新加坡Suntecity Mall 菲律宾 Supermall MALL 十大标准（1） 一. 规模大：国外10万平方米以上，国内8万平方米以上 二. 业态全：娱乐、购物、休闲、服务等消费功能齐全 三. 全天侯：整个商业环境温度集中控制人工调节 四. 主力店：由大百货、大超市、大家居担当商业龙头 五. 体验点：有吸引顾客的娱乐休闲购物的亮点 MALL 十大标准（2） 六. 店铺多：有100个以上“店中店”独立经营 七. 交通便捷：有地铁、交通干线、高速公路输送人流 八. 统一管理：营业时间、对外形象、保安管理统一 九. 一站式购物：一个MALL购尽所需无须他求 十. 一站式休闲：一个家庭不同成员各得其所共度一天 MALL 消费八大特点 一. 人流多：商场内人流入织形同赶集（现代商业集会） 二. 有的吃：咖啡、酒吧、快餐、饮品、酒家各有其所 三. 有的玩：儿童、少年、成人娱乐场所各得其乐 四. 有的买：高、中、低档次商品应有尽有各购所需 五. 不寻常体验：鲜明体验使顾客津津乐道印象深刻 六. 不一般购物：全家老小随机随意约会旅游包容万象 七. 人车分流：人流、车流各行其道互补干扰 八. 上下便利：自动扶梯观光电梯垂直交通畅通无阻 MALL 建筑八大功能 一. 中庭大：开扬视野吸引往来人流 二. 广场多：前广场门庭中庭内庭各类空间有效集散人流 三. 主力店：主力店规模大商品全满足基本需求 四. 店中店：各类店铺各具特色，有个性化选择商品机会 五. 商业内街：逛店如同逛街，室内环境优于室外街道 六. 娱乐休闲：娱乐场所各式各样各取所需 七. 餐饮轻食：不出商场即有饮食休憩处无后顾之忧 八. 地铁当车：与地铁站有机连结方便顾客进出  三. 项目定位 3.1 物业定位 3.2 客户定位 3.3 档次定位 3.4 主力店选择 3.5 形象定位 物业定位描绘 深港自由贸易区的商业旗舰 来深游客必至的旅游景点 深圳人不购物也会去的休闲天堂 可以在里面度过充实一天的休息室 完全满足港人购物休闲的新天地 肯定可以买到心仪货品的超级卖场 物业定位 深圳商业的一张旅游购物名片 人民南国际品牌一条街的旗舰商业 成熟商圈的 SHOPPING MALL 客户定位 ? 深圳中产、小资、白领消费群体 ? 来深的国内、国际观光、商务游客 ? 港人消费者 零售消费金字塔 中档客户 低消费能力客户 中高档客户 高端 客户 集中、购买力旺盛的多数群体 高消费年龄段 档次定位 以中高档次商品为主 档次 代表品牌 比例 高档次 Bally\Celine\DG\gucci\Hermes\Joyce\ LouisVuitton\Prada\Swank\Versace\Chanel…… 10% 中高档次 AIX Armani Exchange\Agne