南阳奥兰人和家园项目规划建筑设计任务书110905.docVIP

附件：规划/建筑设计任务书 一．项目概况 1.项目区位 本项目位于河南南阳市滨河路与卧龙路交叉口西北角 图01—项目区位图 2.项目用地范围 项目用地形状大致为方形、长约240米、宽约220米，原规划总用地面积62545.4平方米（93.81亩），使用面积54712.6平方米（82.06亩），代征道路面积7832.8平方米（11.75亩），后使用面积又增加约2.5亩，规划使用面积增加至约56373.62平方米（84.56亩）。项目地块目前大部已拆平。 图02—项目用地范围示意图 3.用地规划条件 用地性质：居住、商业用地 总用地面积：62545.4平方米（93.81亩），原使用（出让）面积54712.6平方米（82.06亩），后使用面积又增加2.5亩至84.56亩，即 容积率：3.0 建筑高度或层数：无限高，以高层建筑为主，但不宜超过100米，裙房不超过4层。 总地上建筑面积：不超过169120.8平方米（增加2.5亩后）。 其中： 住宅面积：原用地面积为82.06亩时不大于133000平方米，增加2.5亩用地面积后按比例增加，不大于137052平方米。 商业面积：不大于总建筑面积20% 公建配套设施：不少于3000平方米 其中幼儿园建筑面积不少于450平方米，占地面积不小于870 社区服务设施建筑面积不少于1500平方米，占地面积不小于2000平方米； 垃圾中转站，公共厕所各不少于1座 建筑密度：建筑密度不大于25% 绿地率：不小于40%，以下两条要求计入绿地率指标 1）规划临滨河路、卧龙路集中绿地面积不小于8670平方米。 2）集中绿地北边界卧龙路和滨河路宽度均不小于50米 地下空间：地下建筑占地面积不大于规划使用面积30%。 地下建筑空间仅作为停车和人防空间，不得用于其他。 道路系统：小区向北出口和地块东侧居民出入口要与规划道路衔接，并南北贯通 4.红线图 （另行提供） 5.项目四至：项目位于滨河路与卧龙路交叉口西北角。东部是市南北主干道之一的文化路，南临白河，西接卧龙路，北靠七一路。 6.周边道路交通条件： 项目南临城市主干道滨河路和卧龙路交汇的三岔路口，沿滨河路向东约500米即为通往城市河南组团的重要枢纽卧龙大桥。交通便捷。 项目周边有6路公交车设站，通达全市各地。公共交通便利。 7.周边环境： 项目位于城市中心区，离南阳市政府及市中心红都-大统商圈仅不到2公里，地段条件非常优越。 项目南临白河，白河是南阳市主要城市景观带及城市发展中轴；白河湿地公园是国家级城市湿地公园，目前拥有16000亩水面，景观怡人，也是南阳市民日常休闲游乐的胜地。 项目周边商业主要以中高档餐饮休闲业态为主。整个城市的中高档餐饮业态基本都集中于滨河路沿河商业街铺，中高档，特色餐饮商业氛围较为浓厚。对本项目商业有一定的支持作用。但从城市整体区域来看，本项目周边区域缺少百货型购物中心、超市型商业。 8.市政管线 （另行提供） 二．规划设计的依据 1.用地规划条件 2.《河南高速南阳项目定位报告》 3. 中华人民共和国有关法规条例及南阳市有关地方法规条例。 4.其它规划原则 a）舒适性原则：在住宅户型设计中充分考虑空间的充裕度、利用效率、功能细分、细节雕琢，及空间弹性和立体化等方面，实现户型设计的舒适性原则。 b）商业价值最大化原则：将项目商业部分规划于最有商业价值的位置。 C）资源利用最大化原则：白河的景观优势，滨河路的商业氛围资源，临近市政府、商业中心等区位优势等，都应在项目规划设计中被充分利用。 三．项目市场定位概述 1.项目定位： 本项目市场定位为： 引领南阳城市生活的地标性城市综合体项目 定位阐释： 引领城市生活：本项目最大的优势即为其滨河城市中心地段，周边城市生活资源、商业商务资源丰富，正是最适宜的城市生活领地。而南阳市目前城市化水平低，城市生活仍是该市居民最向往的生活方式。将本项目打造成为南阳最具城市生活气息的项目，在当地尚无其他项目可以匹敌。 城市综合体： “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体是近几年出现的城市发展物业类型，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。在中国现阶段城市发展过程中，城市化、现代化仍是主要发展方向，位于城市中心的城市综合体仍是价值最高的房地产项目，如北京东方广场、华贸中心、万达广场等。南阳市目前尚处于城市化初级阶段，仅有大城市规模而没有大城市实质，代表大城市形象核心的城市综合体，才是最有可能创造价值最大化的定位。 2.形象定位： 本项目形象定位为： 现代化国际都市风格的中高端住宅公寓商业综合体 高耸