房地产-开发全过程流程图.doc

PAGE PAGE 17 房地产开发全过程流程图 项目开发整体操作流程（一）投资决策 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物业部 总经理 通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域 通过对市场和政策的分析，明确重点投资区域 招投标文件的限制投资决策可行性研究报告概念设计方案财务分析、资金筹措方案成本测算深入市场调研、项目定位分析等项目初步判断项目建议书初步市场调研—提供竞争楼盘及周边配套分析等意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向 招投标文件的限制 投资决策 可行性研究报告 概念设计方案 财务分析、资金筹措方案 成本测算 深入市场调研、项目定位分析等 项目初步判断 项目建议书 初步市场调研—提供竞争楼盘及周边配套分析等 意向性选址、土地买卖谈判、初步勘察、城市规划意向 项目技术 项目技术 指标分析 意向地块的获取 意向地块的获取 项目开发整体操作流程（二）规划设计 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 意向地块的获取 意向地块的获取 签署土地出让合同 签署土地出让合同 项目开发建议书建设用地规划许可证项目责任书、项目考核指标的编制土地勘测单位招投标营销推广策划首期土地 项目开发 建议书 建设用地规划许可证 项目责任书、项目考核指标的编制 土地勘测单位招投标 营销推 广策划 首期土地 款的支付 成本预算 设计单位 招投标 参加方案讨论，意见反馈 参加方案讨论，意见反馈 总体规划设计方案 总体规划设计方案 规划局审核报批 规划局审核报批 日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询初步设计阶段 日期、消防、园林、卫生、规划、交警、电信等部门前期征询 初步设计阶段 建委召开初步设计评审会 建委召开初步设计评审会 取得扩初 取得扩初批文 成立招评标小组报建 成立招评标小组 报建 施工图设计阶段 施工图设计阶段 环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过施工图会审 环保、环卫、交警、卫生防疫人防、防震等部门审施工图通过 施工图会审 监理单位、总包单位招投标 监理单位、总包单位招投标 施工图充备 施工图充备 项目开发整体操作流程（三）建设实施 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 施工图充备 施工图充备 监理单位、总包单位招投标 取得土地证 支付完全部土地款 建筑工程规划许可证 质监、安监站报监 建筑工程施工许可证 建设施工 开始 确定推广销售策略 办理抵押贷款 营造销售环境 分包单位招投标 项目开发整体操作流程（四）竣工交付 开发部 拓展部 市场策划部 设计管理部 成本管理部 财条部 销售部 工程部 运营部 物定渐 总经理 营造销售环境 营造销售环境 完成物业招标 完成物业招标 销售许可证 销售许可证 完成物业管理方案正式开盘 完成物业管理方案 正式开盘 办理撤抵押等工作 办理撤抵 押等工作 配套工程规划及投招标 配套工程规划及投招标 推广及销售活动 推广及销售活动 市政管线工程规划许可证工程完工总结 市政管线工程规划许可证 工程完工总结 建设工程竣工规划验收 建设工程竣工规划验收 工程结算 工程结算 接管物业竣工资料交付使用许可证办理竣工验收备案 接管物业竣工资料 交付使用许可证 办理竣工验收备案 房屋户权证办理入住手续 房屋户权证 办理入住手续 设计单位作总体规划方案设计单位作调整后再提呈最佳总体规划方案规划单位及其他管理部门出具审批意见政府规划部门审核颁布发批文调整完善总体规划方案再报批政府规划管理部门指示设计单位按政府部门及建设单位意见进行调整设计单位出竞标方案经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核编制项目规划设计任务委托书评审方案及选定设计单位组织设计单位招标项目投资及规划建议 设计单位作总体规划方案 设计单位作调整后再提呈最佳总体规划方案 规划单位及其他管理部门出具审批意见 政府规划部门审核颁布发批文 调整完善总体规划方案再 报批政府规划管理部门 指示设计单位按政府部门 及建设单位意见进行调整 设计单位出竞标方案 经会审后将总本规划方案送交规划管理部门审核 编制项目规划设计任务委托书 评审方案及选定设计单位 组织设计单位招标 项目投资及规划建议 总体规划设计方案审核工作流程 建设单位向规划管理部门申请《建设用地规划许可证》管理部门核发《建设用地规划许可证》建设单位凭《建设用地规划许可证》向土地管理部门申请《建设用地批准书》规划设计方案批准规划管理部门审核建设项目规划设计方案设计院进行项目规划设计方案修改规划设计方案住宅、环保、消防、卫生、绿化、交通等管理部门审核意见建设单位向规划局送审建设规划设计方案建设单位