2018中国住房租赁市场研究分析报告.pdf

摘要 我国住房租赁行业经过几年的积累，逐渐进入快速发展时期。2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。 从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店 增长率超 35%；从政策端看，红利不断释放、中央和地方政府多次出台鼓励政策，规范行业发展，完善住房 租赁的制度和体系建设；从供给方面看，集体土地租赁住房项目陆续推出、全国近700万方的自持性租赁地 块入市，逐渐形成了以存量盘活为主体，增量开发并行的供给市场；从租客需求端看，随着一线城市结婚年 龄的推迟、月供与月租金剪刀差的增加，更多的租客从被动到主动选择，租赁需求增加。以租住为核心的产 业链闭环逐渐形成，在房源开发、运营、资金、管理等关键节点都逐渐衍生出专业的服务机构分工和深化链 条的完整性。 在行业繁荣发展的背后，我们也看到了一些现象值得思考。第一，租赁机构加杠杆扩张规模所带来的金 融风险，第一批住房租赁机构企业因经营不善关店，据统计，截至目前全国公寓门店关店率达到 3.6%，资 金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因；第二，住房租赁机构的行业进入门槛逐渐提高，随着北京、 上海等多地政府租赁监管平台上线，就机构企业的资质审查、公寓的消防报批、流程备案等环节做了更严苛 的规定，对租赁机构提出了更高的要求和挑战；第三、行业机构集中度增加，一线城市头部企业的市场占有 率达 60%，据统计，前十名机构的管理房间规模的方差达 15.85，新进入租赁机构的拿房能力、运营效率、 资金运作能力都成为重要考量标准；第四，供给放量过快导致出租率下降，租金增长乏力。就租金水平变化 看，有近一半城市处于微涨甚至是租金下降的状态。随着供给放量的不断增加，出租率和租金都将短期承压。 住房租赁市场是万亿级别的市场，也是唯一具有政策红利的领域，在行业市场快速发展的今天，需要理智、 客观的对待行业市场，杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、 提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。 首先，做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡。对于快速扩张的租赁机构，若没有良好的资金 和运营支撑，规模的快速扩张很可能会加速企业的死亡，尤其是以高杠杆为驱动的扩张行为，将面临更大的 风险考验。租赁的经营应做好有效的风险控制，而不是一味的追求企业规模。 其次，租赁的核心是运营，运营的核心在于服务，租赁本质是基于人的服务。因此，对于行业参与者来说， 应该将运营效率作为重要考量指标。好的运营体现在两个方面，一是公寓运营的效率，二是租客的居住体验。 提高运营效率，增加企业经营收入；注重租客体验，产品设计贴合市场，企业才能走的更远。 租赁消费升级，品质租房是大势所趋。“消费升级”带给了行业更多的市场机会。 随着 90 后成为白领 公寓租赁的主力客群，他们对于住房的偏好、要求以及消费观，都明显不同于 70 后和 80 后，更加追求良 好的生活品质。除了年轻白领的品质租赁需求，全人群、全生命周期的品质租赁需求不断释放。迎接品质租 赁的到来，就需要政府和市场共同发挥力量，满足不同人群的租赁需求，提供多元化的租赁产品及品质服务， 使租赁真正成为一种生活方式。 2 目录CONTENTS 一、我国住房租赁现状/5 1.1 市场规模/5 1.2 政策解读/6 1.2.1 中央政策回顾/6 1.2.2 地方政策回顾/9 1.2.3 未来政策趋势/11 1.3 供给计划/11 1.4 供给结构/15 1.4.1 测算逻辑/15 1.4.2 现状供应结构/16 1.4.3 未来供应预测/18 二、住房租赁市场供给/20 2.1 集体用地建设租赁住宅用地规模预测/20 2.1.1北京集体租赁供给规划/20 2.1.2其他城市租赁住房规划/22 2.1.3深圳城市更新租赁供给规划/23 2.2 住房租赁用地招拍挂市场规模/24 2.2.1 租赁住房用地招拍挂规模/24 2.2.2 重点城市租赁用地出让市场规模/26 2.2.3 自持性地块受让主体分析/28 2.3个人房源供给/29 2.4长租公寓市场供给特点/31 三、行业机构端租赁市场/33 3.1 长租公寓