创发城城果组团推盘方案.docVIP

湖南省正大行房地产代理有限公司 创发城 / 城果 创发城城果组团推盘方案 一、产品情况 17号栋产品：200套；面积：11853㎡ 15号栋产品：221套；面积：8848.45㎡ 13号栋产品：260套；面积：7861.67㎡ 总计：681套 二、销售目标 销售周期：9月初到今年年底 城果组团整体面积为：28563.12㎡ 城果组团整体预计均价为：2930元/㎡ 总体销售目标可达：8300万元 三、定价： 1，类比楼盘 华新世纪城 特点：火车站商圈核心 广告投放：全城投放 蓄客周期：8个月 价格：2500元/㎡ 消化率：50-60% 2，项目本身 创发城特点： 对比情况 那么我们可以比他们贵，贵多少呢 3，趋势判断 调控越演越烈，银行房贷政策越收越紧，目前甚至传言限购将发展到地级市：像常德、益阳、衡阳这样的城市。所以整体来看，大趋势似乎不容乐观 但是，我们认为，这些传言或者政策趋势，对于永州的影响不会传导这么快，所以我们认为，到今年年底，都属于沿用原政策的市场安全期。在这个阶段我们还是应该勇敢的满怀期待。 4，既然是这样，那么目前阶段我们应该比他们贵，应该贵多少呢？比客户的心理预期提高约200 -300元/㎡，可以以营销手段，包括样板房提升达成。根据具体回款速度要求，我们进行调节。我们觉得可以是2930元/㎡。 四、推盘节奏 城果组团整体分三批推出 第一批： 15、17号栋，选取200套房源，作为第一次开盘推出产品 其中，第一批产品分两个阶段消化 开盘期，消化约120套房源，均价2700元/㎡，作为低开高走的启动阶段，目的在于打开局面 销售期，当开盘到达一定阶段，为营造更好的销售势头，可进行一次提价，提价幅度根据（前批产品平均溢价的70-800%提升）判断，目前预估为50-100元/㎡ 第二批： 15、17号栋，剩余221套房源，作为销售期续推产品 由于第一批产品的消化，已为第二批产品面世打开市场局面。 作为一次新的产品推出，可以进行适当提价，（前批产品平均溢价的70-800%提升）提价幅度为50-100元/㎡ 第二批产品消化近半时可在此提价，提价幅度为50-100元/㎡ 第二批均价约达到：2900元/㎡ 第三批： 13号栋产品推出 届时，主力商家的进驻，我们可做适当提价。第三批整体均价达到3100元/㎡左右 整体价格走势 120套：2700元/㎡ 80套：2750--2800元/㎡ 100套：2850--2900元/㎡ 121套：2900--2950元/㎡ 260套： 3100元/㎡左右 五、时间节点 第一批：9月10日或17号（暂定）具体时间以样板房交付使用10-15天以后为准。确保VIP卡客户在开盘前都能到样板房实地参考一次以上。期间请开发公司工作人员确保预售许可证办理到位。 第二批：10月中旬（暂定）具体时间以第一批消化速度为准，主要依据为第一批消化80%以上。 第三批：11月底（暂定）具体时间以15、17号栋产品消化速度为准，主要依据为已推产品达到80%以上。 六、操盘计划 1、第一批产品推出的200套房源，具体以开盘前15天统计的VIP需求分析后确定。 2、开盘前三天制定并提交销控计划，确保开盘期间消化在120套左右。 3、开盘当天按城果组团第一批开盘方案执行，详情请看附件 4、开盘期过后，进行一次调价，具体幅度根据消化产品情况及速度判断 5、以下循环 七、经济预测算 1，以下部分为测算，以实际销售为准 2，测算指数是销售金额，非回款金额（回款涉及银行关系） 3，测算为预计销售情况，非销售任务 4，具体请钱总进行描述 八、开盘不确定性因素 1、预售证办理情况 由于工期跟不上节奏。倒是预售证迟迟不能确定何时能够下来。若预售证不能下来。势必将会影响开盘的销售工作(不能进行银行按揭、政府会找开发商的麻烦、客户对开发商没有信心等方面）.建议：若不能办理预售证 ，可考虑先到房地局办理预售证号码。在销售方面，为了尽快回笼资金，鼓励一次性和分期付款等多种模式。本次开盘采用定房号的方式。在预售证下来后补交首付款及进行银行按揭。 2、样板房工期问题 样板房有2个问题。首先是样板房的工期问题。若在开盘前，样板房未能顺利交付使用。会影响本次开盘（样板房的地址同样选择在东广场，如果不能及时完工，会在开盘当天产生安全隐患）第二点是若样板房及时交付使用。在开盘当天。人流量太大，客户太多。会对样板房的管理带来不便。建议样板房在开盘当天不对外开发。 3、人员高度集中的问题 目前已经办理VIP卡250多张，随着接下来的营销推广活动的展开，在接下来的一个月的时间内，VIP卡保守估计能够办理300多张，那么在开盘当天将会有300多位客户前来选房，