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概述房地产建筑施工管理及控制的要点 　　摘要：随着我国经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，社会对于房地产建筑的需求越来越高。这也就给我们的建筑业带来了较大的发展机遇，也有较大的挑战，需要我们采用更为现代化的方法来提升建筑效率和管理，不断提高建设速度、降低成本、保证质量。本文根据笔者多年工作实践，对建筑工程项目全过程施工管理进行了探讨。 　　关键词：建筑 工程 全过程 管理 　　中图分类号：TU198 文献标识码：A 　　一、房地产项目的投资控制 　　房地产建筑项目投资的有效控制是工程建设管理的重要组成部分。所谓工程项目投资控制，主要是在投资决策阶段、设计阶段、项目实施阶段，把建设项目投资控制在批准的造价限额内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中合理使用人力、物力、财力，取得最大的投资效益。 　　二、施工准备阶段控制 　　施工企业中标并与建设单位签订施工合同以后，项目经理部首先应立即建立完善的工程项目管理机构并制订出严密的质量保证体系、质量责任制和质保措施。在制订质量保证措施时，应紧紧抓住质量计划指标、质量计划实施和质量目标实现三大环节，要求项目部各职能人员都应担负起质量管理责任，以各自出色的工作质量来保证项目的整体工程质量。 　　其次，项目经理必须使分包工程和材料、构配件的采购工作始终处于受控状态，并按计划有序地运行。为此，项目经理应优选合格的分包单位和供应商。 　　第三，项目经理应组织并主持由地勘单位、设计单位、建设单位和本企业技术负责人、施工员和各专业班组长参加的图纸会审，以利于施工人员全面了解设计意图、及早发现并消除图纸中可能出现的差错和疑难问题，确保工程项目质量目标顺利实现。 　　第四，项目经理部应坚持对全体施工人员（管理人员和操作工人）进行经常性的质量意识、专业知识和安全操作技术等方面的教育和培训，不断提高施工人员素质，以确保工程项目质量目标的实现。 　　三、施工阶段控制 　　１．建筑材料。建筑材料和构配件是建筑工程质量的物质基础，因此，建筑材料（构配件）的质量控制是提高工程质量的重要保证，只有建筑材料和构配件质量符合设计和质量验评标准的要求了，才能确保工程项目在规定工期内实现质量目标。为此，项目经理部必须对建材、构配件供应商的质量保证能力进行严格评审，采用公开招标方式择优选定供应商；材料、构配件进场后必须对其质量进行严格的检查验收，验收合格者应分类堆放或储存，并建立材料档案和领退料登记制度，以避免材料、构配件损伤、变质。 　　２．机械设备。项目经理部应根据拟建工程的结构类型、层数、施工方案和现场具体情况，确定需用建筑机械设备的种类、型号和数量，采购或租赁相应机械设备，并制订出机械设备进场的先后顺序计划，以充分发挥机械设备的使用效率。在采购或租赁设备时，务必认真检查其质量检验合格证或历次使用情况和维修记录，以确保机械设备在施工全过程中均能连续、正常运转。 　　３．技术交底。施工组织设计作为指导施工全过程的技术文件，应由项目部技术负责人对其施工方案中有关施工技术和质量要求内容，向参与施工的相关技术人员（施工员、质检员）和各专业班组长进行书面或口头技术交底，并签署技术交底文件，作为指导施工的技术依据。在施工过程中，项目技术负责人对建设单位或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更等，应及时向现场技术人员和相关班组进行书面技术交底，并签署技术交底文件、存档，以确保工程项目施工质量。 　　４．工程测量。开工前施工员应编制拟建工程测量控制方案，并报项目技术负责人批准，同时，将红线桩校核结果和水准点引测结果一併报项目经理部查验、审批，获准后方可破土动工。施工过程中应对红线桩、水准点、工程测量控制桩（中心桩）等采取妥善的保护措施，严禁擅自移动或碰撞。建筑物轴线、标高及关键部位坐标应由专业测量人员测设、质检员复查、技术负责人复测，并填报“测量记录”及“施工测量放线报验单”，送监理工程师签认，以确保工程测量质量。 　　５．施工工序。工序质量控制得好与坏，直接影响施工项目的整体质量，因此，必须严格而科学地控制施工工序质量。而在各工序中设置质量控制点，则是对工序质量进行预控的有效措施。 　　四、竣工验收阶段控制 　　１．竣工验收前，工程项目技术负责人应按编制竣工资料的要求，收集并整理有关材料、构配件、设备的质量合格证明材料以及各种材料的试验检验记录、隐蔽工程记录、施工记录等质量记录。 　　２．竣工验收前，工程项目技术负责人应组织参与本项目施工的技术、质量、生产等有关专业技术人员到现场对工程项目从分部到整体进行认真检查、检验和评定。对查出的施工质量缺陷应迅速予以纠正，并且在纠正后再次进行查验，以确保其符合设计文件和质量验收标准要求。随后，施工方向建设单位