长沙楼市总结暨预测最终版.ppt

供应：总投资增速趋稳，住宅投资增速继续回升。 累计新开工面积同比降幅缩小，单月新开工面积由降转增 销售：销售面积同比首次增长，销售额增速继续提高。 价格：销售均价同比涨幅微降，百城住宅均价环比涨幅扩大 土地供应及成交 土地价格 2012年主要房地产政策盘点 2012年主要房地产政策盘点 一季度：中央坚持调控不放松，措施“有保有压”，支持合理住房要求。 2012年主要房地产政策盘点 二季度：中央平抑“稳经济”措施，强调调控不松，抑制房价上涨冲动 管理层近期着意平抑“稳经济”措施（包括6、7月连续两次降息）对楼市上升带来的影响，包括国家领导人、国务院多部委在两个月内频繁表态国家调控政策“不动摇”。 从管理层近期表态来看，1）限购等国家调控措施可能还将持续一段较长时间，年内退出基本无望；2）房价再上涨或倒逼新的从紧政策出台。 2012年主要房地产政策盘点 三季度：国务院督查组赴16省市督查，为后续跟进措施埋下伏笔 除频繁表态及出台政策抑制高房价外，中央层面于7月24日派出8个督查组到全国16个省市摸查各地楼市情况。 从本次督查内容来看，包括限购措施执行情况、差别化房贷执行情况及用地供应与管理情况等，均更倾向于摸查地方对已有国家政策的执行情况，“防止地方执行松动、抑制楼市上升预期”的政策意图比较明显，且当前国内经济情况并未十分乐观，预计短期内难有大的政策收紧。但如果后续时间楼市上升冲动仍难抑制（尤其是在四季度经济趋稳的情况下），不排除管理层会在“向地方施压、房产税、异地限购”等方面出台相应措施。 2012年主要房地产政策盘点 保障房：建设目标更务实，资金支持力度加大。 长沙将建设12条地铁轨道 总长度将达到456公里。 土地成交： 土地成交 土地成交 土地成交分类 土地成交价 楼面地价 区域土地成交价 各板块容积率分析 土地成交规模： 土地流拍：2012年长沙内五区土地流拍9宗，流拍率12%。 新兴板块土地成交汇总（梅溪湖） 新兴板块土地成交汇总（洋湖垸） 新兴板块土地成交汇总（滨江新城） 新兴板块土地成交汇总（老火车北站—长沙金融生态区） 竞争转“竞合”，联合拿地成趋势 望城区土地成交 供应： 销售 雨花区和岳麓区是成交量集中区域，两区成交占比达到总量一半；相比2011年各区成交均有所下跌，开福区跌幅最大，望城区跌幅最小。 内六区商品住宅供求关系 价格 客户表现—购房关注因素 客户表现—价格认知 2013年流动性展望：总量将保持宽松。 2013年通胀展望：通胀走势或有波动，但总体将处上升态势 中央政治局会议定调2013年经济工作：保持宏观经济政策的连续性和稳定性 十八大后政策导向展望 1）：以改革置换增长动力，过程中抑制资金对民生领域的冲击 十八大后政策导向展望 2）：新型城镇化之下，土地价值提升 十八大后政策导向展望3）：发展保障房，形成市场与保障双轨 楼市政策展望1）：限购仍将持续 楼市政策展望2）：房产税或先涉 “非住宅”部分，住宅部分全面推广可能性低 楼市政策展望3）：未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响 未来宏观展望总结：延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡 统计对象的界定 2012年后续市场供应量预测 2013年长沙内六区预计推货量分析 内六区新建商品房库存分析 成交：预计2013年上半年楼市成交平稳，未来看涨。 2012年1-11月网签量同比呈下滑趋势。受政策影响，一二季度成交稳步上扬，三季度回落，四季度再次走高。楼市淡季不淡。下半年长沙楼市市场呈现的明显“反周期性”，受益于政策略见宽松，开发商积极推货，在供应量充足的前提下，合理定价，以价换量，年底部分新盘、大盘热销，市场供需两旺。预计全市全年的数据比预期乐观。 预计2013上半年长沙楼市继续维持目前的市场平衡、温和的市场走势。从2013年下半年开始，随着地铁与沪昆高铁开通的临近，外来购房人口的进一步涌入，长沙楼市进一步看张。目前看平，未来看涨。 客户态度：2013年上半年随着房价基本趋于平稳，2012年以来推迟购房计划的观望对象开始准备出手，购房意愿增强，52%客户认为明年上半年将是购房的最佳时期。 防涨 （防物价/资产价格上涨） 随通胀程度: 措施（大方向）： 不排除加息; 限购持续； 加强对土地、资金的监管； 对地方施压; 大城市或出台更多 “非常规调控” （限售、限签约等） 房产税等改革进程推进； 防滞 （需防经济下滑） 或于2013年上半年表现得比较明显: 措施（大方向）： 流动性保持相对宽松; 全年降准空间2-3次; 加快推进城市化进程，保持基建投资规模； 继续支持房地产合理住房需要； 未来市场预测——供应篇 合富观点： 2013年全市供应量仍将持续加大，全年商品房推货量约达1737万㎡，供应压力主要集中在下半年。 后续市