工业地产概念完全解读128P讲解材料.ppt

;根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。;标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主;此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司;涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合;工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。;工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。;中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。;企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移;概念解读;特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。;;特征??：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。;特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。;概念解读;十二五规划对工业的利好影响;“十二五”规划中，重点扶持的行业与企业;概念解读;工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。;工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。;项目定位与营销策略;开发模式及形态;工业地产开发通常包括的四种开发模式：;以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展;;以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。;以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设及招商策略，促进产业链的完善与发展。;政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。;;依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。;地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。此种开发模式与本案所具备的条件最为吻合。;按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。;依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。;工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。;;北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。;工业地产开发模式小结;开发模式及形态;孵化园;科技企业孵化器;全国案例1---北京中关村国际孵化器有限公司;北京中关村国际孵化器有限公司—特点;北京中关村国际孵化器有限公司—特点;全国案例2--天河生物园;天河生物园—三大优势;天河生物园—六大功能;功能五：国际交流与合作功能 引进国际一流生物与医药企业，提升本地区生物与医药企业的技术水平和竞争能力； 拓展国际交流与合作渠道，组织企业参加会议、培训、参观等国际交流活动，促进中医药产品进入市场。? 功能六：基础设施和物业服务功能 园区占地面积81亩，孵化面积5万平方米，大面积园林绿化。办公区高净空、大开间，宽敞明亮。配置大型停车场，三菱景观电梯，闭路安全监控和网络通讯系统； 园内设商务会议中心、休闲中心、应急服务中心、银行等； 专业的物业管理机构提供全方位的物管服务。;湖南案例——长沙国家生物产业基地（浏阳）;1、拥有较强的企业自主创新能力。园区现拥有160个新药、专利药，其中华纳大制药厂拥有33个专利药、九典制药拥有20个专利药。园区财政和融资支持企业新药创新、产业孵化的投入达1.2亿元。 2、拥有全国最好的医药专业化服务体系。完全按产业化需要建设了医药专业化服务中心，专门负责协助企业申报新药申报、认证等工作；并建有公共实验室、中试基地、创业基金等。园区被国家发改委评价为医药产业培育方面全国最好的医药园区。 3、拥有较大的医药产业集聚规模。2006年园区医药产值过亿元企业20家，其中泰尔制药产值过8亿元；创效最好的是斯奇制药，2006年创税过3000万元；投资规模最大的是中外合资威尔曼制药，固定资产投资总额2亿元。 4、拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。 5、拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。;长沙国家生物产业基地—入驻企业情况;长沙国家生物产业基地—园区扶持政策;成功孵化企业案例——湖南永清环保股份有限公司;湖南永清环保股份有限公司—发展历程;湖南永清环保股份有限公司—成功之处;湖南永清环保股份