0811_公园地产价值挖掘分析解析(世联地产).pptVIP

公园案例 2011-8 目录 案例选择 案例分析 可借鉴点 共设施、公共休闲 活动空间 【模式类型】：公园地产的开发分为四类模式 单体型开发模式 居住型开发模式 主题型开发模式 复合型地产公园模式 单体型开发模式 n城市生态资源 的最初级利用 n功能形态单 一，对城市和区 域增值作用微弱 n实现形式：简 单游憩设施 居住型开发模式 n城市生态资源稀缺 性显现，利用程度加 大，功能增加 n对区域增值强烈， 但对城市增值较弱 n实现形式：游憩设 施、住宅、社区餐饮 主题型开发模式 n将生态资源和某项 主题相结合，公共 设施较多，功能复 合 n对区域和城市增值 有较大的作用 n实现形式：主题公 复合型地产公园模式 n生态价值、城市价 值和文化价值结合， 功能和形态多元化 n对区域和城市增值 效应显著，成为城市 名片 n实现形式：多样的 城市型载体，综合的 休闲元素 对区域的带动作用 四种开发模式特点解析 单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用 本项目具有的部分特点解析 城市边缘区位 居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开放式的形态，辐射能力较弱 主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐射能力较强 匹配 根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在“居住型开发模式”与“主题型开发模式”上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析 复合型地产公园模式：将城市中各种资源进行整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为附庸，借助公园来提升价值 产品为中等档次住宅，产品形式为高层 公园需要为住宅提供增值服务 目录 案例选择 案例分析 可借鉴点 华润.翡翠城 区位 锦江区东湖，城市二环 基本情况 分5期，总占地1245亩，总建面积24万平米，总容积率3.15； 产品为多层及小高层； 主力户型 120平米三居 优劣势 优势：千亩大盘，生态环境好； 劣势：四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户； 背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源 虽位于城市近郊，但利用公园等自然资源，营造城市级高端生态大盘形象 自然资源充分利用： 两河：府南河与沙河交汇处 一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园 总体规划中，充分利用现有的东湖公园及府河、沙河风景并结合小区大小水体景观； 每阶段皆设计便捷的步行道或木栈桥，让居民能舒适地步行到东湖公园及河畔公园； 各分期会所相对独立，并分设于各区的中心地带，沿市政路设为商业街，照顾到小区内部及外部的商业需求 规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重公园资源与社区的充分互动 华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放420亩城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一 华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现； 公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目前最大的水体公园； 开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目与城市融为一体 华润翡翠城房价（均价）走势 摩玛城房价（均价）走势 在相似时段具有同样的价格上行走势 第一层面： 提升项目价值 公园资源私有化 效力 价值 华润打造东湖公园对翡翠城的价值并不局限于项目自身，更重要的是可以持续提升区域同类项目及区域的价值 东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价值，也为同区域项目创造了溢价能力 第二层面： 提升区域项目价值 公园资源向区域开放 第二层面： 持续并巩固价值 公园资源向城市开放 项目指标： 物业类型：高层、小高层、花园洋房、 叠拼、联排别墅、独栋别墅 占地面积：659333平米 建筑面积：102万平米 容积率：1.83 绿化率：40% 总户数：8684户 车位：3500个 开盘时间：2008年11月8日 项目区位： 大华•曲江公园世家位于三环外，隶属曲江新区东南部，西临少陵路，南接航天大道，南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园 西安三环外陌生区域，规模型公园居住区 公园 公园 学校 商业步行街 两大公园打造社区内部生态，公园景观完美展示，成为重要卖点； 丰富的资源打造形成特色公园景观； 社区中心轴布置商业步行街； 学校等公共配套规划在社区东西两端，平均分配开发时间。 规划布局特点 配套规划 会所：预设健身房、棋牌及私人会所； 商业：12万平米商业步行街； 教育：幼儿园，9年一贯制学校； 休闲：东、西5万平米公园 东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，又平均