岳阳明达地产洛王项目定位及开发策略报告（140页）讲义教材.ppt

岳阳明达地产洛王项目定位及开发策略报告;东茅岭商圈;区域人口密度大，流动人口多，形象杂乱，人文环境差，固有印象差;基本呈略不规整，退让部分多，净用地面积低。被自建房包围，形象较差，宜居性不高;项目东面临主干道冷水铺路，临街长约120米，具有很好的商业潜力;项目总占地面积约45亩，容积率2. 0，形状不规整，多面需退让，并有道路穿越，净用地面积低，规划难度大;三线城市、主城边缘区、陌生区域、不具备核心资源的中等规模项目;项目属性界定;开发商提出开发目标;限制条件分析;限制条件分析;限制条件分析;核心问题;核心问题;项目属性界定;住宅市场;房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系;;在此背景下，岳阳将立足于建设大港口、构筑大交通、发展大工业，成为重化工业基地和加工贸易梯度转移承接地。;岳阳市人口增长缓慢，对外来人口吸引力不足，拉动房地产消费的动力不足，主要消费群体为刚性需求。;人均可支配收入增长迅速5年来,岳阳的人均可支配收入以11.4%的年增长率快速增长,其中2006年－2007年的年增长率更是达到16%。 08年人均可支配收入达到15344元。 2008年人均可支配收入为15344元，相较于 2007年增长了14.8％ ，居民生活水平得到极大改善。 城镇居民收入水平较高，社会品消费及住房消费均比较强劲，为房地产行业的发展提供了保障,房地产市场有较大的发展空间。;宏观市场启示;岳阳房地产市场目前处于快速发展阶段，产品类型丰富，市场趋于完善，市场整体水平得到逐步提升;市场整体供求关系基本良好，市场消化能力相对稳定，08年销售有所下滑，但目前市场存量较为合理;供应结构极不平衡，失衡现象明显，中端及中低端项目供给过剩，竞争激烈，而高端、中高端项目供给较少，竞争度较低;三房、四房供应比例过大，二房以下户型供应偏低，新入市项目有意识缩小户型面积;08年土地出让，小地块土地占比达74%，单宗土地面积不大，且多做商住混合用途开发;受让单位;岳阳商品住宅价格经历2007年高速增长后，08年受市场形势影响有一定回落，但整体市场保持平稳状态，未来价格波动性不大;城市辐射能力较弱、外来人口的严重不足造成置业人群主要以本地客群为主;房地产市场起点较低，提升空间较大，市场进入细化阶段。;住宅市场;;两房产品及140平米以上三四房产品比重大 140以上产品主要为经开区项目供应 两房产品主要为缤纷年华，彩虹阁等区域内项目供应;项目名称;产品打造的水平近似，户型设计合理； 采用了一些如落地窗的创新设计，但产品创新点的不足，对比优势明显； 没有对产品性价比有挖掘。;建筑立面以现代风格为主，深色立面为主； 部分采用现代城市感立面，如缤纷年华，城市意向强，差异感强烈。;缤纷年华：空中花园绿化;二月以前月均去化约20套;缤纷年华——百米地标形象+都市化建筑意向+小紧凑产品;竞争市场启示;住宅市场;罗先生： 岳化职工，近40岁，收入稳定，已有多套住宅，；;以原农业人口及外来人口多，区域内居住状况较差，期待更好的居住环境，但购买能力非常有限，价格是主要的参考因素;价格引力、配套和重树区域形象及价值是项目成功的重要因素;典型项目客户;——洛王区域内客户;结合客群特征，项目定位中档市场，走差异化产品路线，避开同质化竞争之战！ 紧凑产品主导，产品打造适度创新，超越市场水平，打造高性价比产品，引领消费需求，实现快销！;项目整体定位;商业市场;零售额水平;随着居民消费水平的不断提高。 人民消费支出结构将逐渐向娱乐消费倾斜。 食品消费所占比重将逐渐减小。;岳阳市区主要商圈分布;商圈名称;项目;宏观市场启示;商业市场;分布特征;业态特征;人口多，人流少，在区域表现的消费能力较弱，对目前的区域商业配套满意度低;区域市场启示;立足区域市场，打造成为区域商业中心，定位中档，满足区域消费需求，引领区域消费。;项目属性界定;项目开发核心问题回顾;项目开发核心问题回顾;项目开发整体战略;定位核心问题的解决模式;;城市价格提升产品的价格挤压客户：企事业单位员工，区域中高层客户，近郊客户;中等档次品质社区;中档特色品质的解决思路和目标;以住宅保证项目现金流，通过商业实现利润最大化，通过超市的标杆作用及配套价值，拉升住宅及商业价值;;市场主力产品以大面积产品为主，产品设计缺乏创新，打造水平一般;目标客户价值取向，舒适与价值属性兼顾;本项目户型面积和比例建议;产品定位;超市、餐饮和服务配套构成项目商业的三大基本业态;;CONDO;CONDO;;项目属性界定;;总体策略与原则;都市化规划：项目规划布局充分利用城市主干道，着重打造城市广场，营造一种都市化气氛，改变区域原有印象； 都市化建筑：项目建筑立面现代、简约，立面挺拔，形成区域形象地标，主动城市化；;项目地块东南侧临街面120米，具有很