三四线城市房地产发展评估分析报告(最新修正版）.ppt

市场商业消费容量小 城市能级低，商业市场容量小，消费者对超前开发理念与产品设计的接受度有限，未来大量的上市量，使得三四线城市商业产品同质化竞争非常激烈； 三四线城市商业地产风险 PART 3 房地产市场研究/细分市场/商业 存量市场居高不下，去化周期长 由于住宅的限购，以及国内金融市场长期缺乏较好的投资产品，使得大量资金流入商业地产，特别是在价格上与一二线城市相比具有较大价格洼地的三四线城市商业，经过3、4年的发展，三四线城市商业供应严重过量，同质化竞争激烈，由于受限于城市发展能级，未来将处于一个长期存量去化的过程； 电子商务对实体商业的影响 互联网经济的发展使得实体商业受到了非常大的冲击，而作为本身并不具备多少商业消化能力的三四线城市影响更大； 当地政府失信风险 在三四线城市的城市化过程中，每届政府的更替对房地产政策的连续性会造成一定影响，而三四线城市在自身产业发展较弱的情况下，房地产经济、土地财政成为区域政府最理想的选择，而商业开发运营是一个长期的过程，期间政策的不稳定性将为三四线城市商业发展带来较大风险。 金融性产品销售策略扰乱市场 为了快速回笼资金实现快速去化，多数三四线商业开发企业在产品销售过程中使用包租及售后返租的手段提升市场信心和购买欲望，但由于后续市场运营的可控性较差，且三四线城市大部门商业产品价值被高估，购买客户市场潜在风险较大； * 现状:由于07年后大政策环境对住宅调控，促使大量资金导入价格洼地较为明显的三四线城市商业市场，但由于本身三四线城市为人流输出型城市，自身商业消费能级及商业消费力非常有限，市场商业产品更多的以为金融投资产品的形式出现，为后续市场运营管理埋下隐患，在一轮大开发后，三四线城市商业供应量大，未来将遇到销售和运营双难的局面。 机会点：市场整体下行，土地价格将下降，在开发成本大幅下降的同时，选择三四线城市核心位置进行商业开发，并在产品上迎合实际市场需求进行适度超前。 PART 3 房地产市场研究/细分市场/住宅/总结 总结 * 细分：办公及类住宅市场分析 * 2009年5月21日 为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3是直接转让土地使用权的。 2009年5月25日 发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税 2009 10 营业税免征优惠政策终止：国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施 2009年10月24日 温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给; 2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度; 3、是要加强市场监管; 4、要继续大规模推迚保障性安居工程建设。 2009年政策回顾（房地产开始报复性反弹，房价快速上涨） PART 2 发展环境分析/房地产政策研究 * 2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控将再次加大力度。 2009年房地产市场全面的回暖，房价开始报复性反弹 2008年，受全球经济危机的刺激，北京房地产市场整体出现大幅度下滑的趋势，在2009年中，国家全方面的经济恢复政策，在“救市”政策的帮助下，北京房地产市场较2008年前半年已经出现了全面的回暖。 2009年上半年，8000亿元信贷资金涌进楼市，北京、上海、重庆、广州、杭州等一线城市相继上演“抢地”热潮。央企加入抢地大战。 住房转让营业税优惠终止 抑制短期炒房 从2010年起，住房消费优惠政策将部分取消。12月9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，而其他住房消费政策则继续实施。 PART 2 发展环境分析/房地产政策研究 * 1月10日 国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导 1月21日 国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报不实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例丌得低于70% 3月10日 国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容