2017成都房地产市场半年报2017年0710.pptVIP

2017年成都房地产市场半年报 2017年7月7日 大变革的时代一切很精彩 调控 · 一盘大棋 土地 · 王者荣耀 住宅 · 量跌价涨 第一部分 第二部分 第三部分 商业 · 蓄势待发 未来 · 补货时代 第四部分 第六部分 办公 · 求新求变 第五部分 目录 壹 调控 · 一盘大棋 调控深刻背景 专业手法 调控深刻背景 专业手法 2005-2017年一季度成都市GDP及其增速年度走势 低位盘整 近年来，全国GDP增速放缓，走势平稳，成都GDP增长率有上升趋势 货币增发 2016年至今，中国货币增发幅度不断增加，远超过2016年GDP总量74.4万亿 2016年1月至2017年5月人民币M2走势图 调控深刻背景 专业手法 调控深刻背景 实体经济不振 当前我国制造业PMI指数在荣枯线附近长期徘徊，2017年有复苏迹象，但依然任重道远 2016年1月至2017年5月中国制造业PMI指数走势 PMI荣枯线 专业手法 调控深刻背景 2016年个人房贷余额迅速上涨，由于2016年宽松的信贷政策使得购房杠杆率上升 2012年至2016年中国个人房贷余额走势（单位：万亿） 宽松杠杆 专业手法 调控深刻背景 中国地方政府债务规模剧增，高达30万亿（中国社科院预估）的债务问题，只要房地产的价格上涨，抵押品的估价也上升，政府的土地好卖，财政税收也上升，地方政府的债务问题也就能轻松的解决 地方债剧增 专业手法 调控深刻背景 调控地图 截止到6月底，全国已有48个城市进行了限购限贷等调控 本轮政策以长三角、珠三角、环京城市圈以及西部经济城市群为中心，周边二三四线城市乃至热点县区均在调控队列中，调控地理范围的扩大成为本轮调控重要的特点 专业手法 调控深刻背景 专业手法 调控逻辑 高位冻房、产业引导、实体休整、过剩输出 调控深刻背景 货币增发、实体经济不振、宽松信贷政策以及地方债剧增是2016年房价上涨的深刻背景 房价上涨过快引来史上范围最广、最严厉调控 专业手法 调控深刻背景 专业手法 【全国】六大端口同步调控，为楼市降温，维护市场稳定 土地端 供需端 全域 调控 决心端 城市端 金融端 覆盖 广泛 存量动态供地 指导价 规范销售 信贷 紧缩 客户端 购买资格.成本双限定 调控深刻背景 专业手法 决心端：全域调控，分类指导，因城施政 政策原文—— “为切实坚持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持我市房地产市场平稳健康发展” 政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施政；政府调控范围广泛，调控手段多样，调控态度坚决。 【全国】 调控深刻背景 专业手法 决心端：全时调控，短期内不松绑 当前我国形势以稳定为主，不论是一二线还是三四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致调控措施迅速跟进。 重要节点—— 中国共产党第十八届中央委员会第六次全体会议决定，中国共产党第十九次全国代表大会于2017年下半年在北京召开。 【全国】 调控深刻背景 专业手法 本轮政策以长三角、珠三角、环京城市圈、中部城市群为中心，周边二三线城市乃至热点县区均在调控队列中，调控地理范围由中心城市向外围扩散成为本轮调控重要的特点。 城市端：覆盖广泛，由中心城市向外围扩散 覆盖广泛，由中心城市向外围扩散—— 截止到6月底，全国已有48城加入限购大军。在一、二线调控不断加强的同时，三、四线城市也加入调控队列，主要是集中环三大经济圈的三、四线城市，这些城市受到核心城市圈经济发展一体化的带动及核心城市圈需求外溢，市场投资热度急剧攀升 【全国】 调控深刻背景 专业手法 2017年4月初，随着住建部、国土部联合下发的“新十条”出台，从全国层面上展开了土地供给侧调控的大幕，土地供给与库存去化周期挂钩的长效机制建立。 土地端：存量动态供地 政策内容—— 国土资源部和住建部联合发布通知，通知要求对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 【全国】 调控深刻背景 专业手法 本次调控政府除了限购限贷地产核心调控手段外，诸多城市先后实施“限价令”，严格管控预售证申报价格，另从土地源头上设置最高限价，控制供应总量。 供需端：控总量，指导价，规范销售 控总量—— 例如重庆，重庆市每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%。 指导价，规范销售—— 例如成都，土地设置最高限价；严格控制预售证申报价格 【全国】 调控深刻背景 专业手法 在限购基础上，房地产调控也启动了金融杀手锏“限贷”。各大热点城市相继收紧了房贷政策，利率上调，缩短贷款年限，利用金融政策降低炒房融资杠杆率。 金融端：信贷紧缩，降低炒房融资杠杆率 信贷政策紧缩—— 目前各大银行均提高贷款利率