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浅议产业地产开发的模式及的策略 　　【摘要】随着房地产行业逐渐分化，产业地产作为一种新的地产形态，成为开发商争相角逐的新领域。以下，本文针对产业地产的概念、不同模式及特征，以及产业地产项目开发流程、主体，提出了对加强产业地产开发模式的几点策略。 　　【关键词】产业地产；开发模式；策略 　　1、产业地产的概念 　　产业地产，是近年来开始新兴起来的一种概念，在业内并没有对其进行清晰的定义。产业地产的内容有三种行业形态：一是生产厂房，二是商务园区，三是仓储物流配套区。从一般概念来讲，作为一种新兴地产模式的产业地产，就是将房地产与工业、旅游等其它产业相结合的产物。从狭义概念上来讲，就是产业地产凭借某一个产业的带动，来实现土地的整体开发以及运营的工业地产升级，即形成一种新型产业形式。其区域竞争能力的提升主要通过为企业办公楼、厂房、写字楼等基础设施的建设，同时结合企业园区内资源，创建集生产、办公、研究为一体的产业集群，使其区域环境得到优化，也使区内企业品牌与企业形象得到有效树立，企业综合竞争能力得以提升。 　　2、产业地产开发模式及特征分析 　　以价值链划分，一般可将产业地产分为单一企业型、主题型、纵向综合型、复合型四种不同产业地产模式，如下表所示： 　　开发模式 特征 运营模式 主要风险及特征 　　单一企业型 某个企业，客户唯一 客户自行物业管理 开发风险，风险较小 　　主题型 不同产业链，同一行业 专业运营商：物业管理+增值服务 开发风险+运营风险，风险较高 　　纵向综合型 产业链上下游企业 专业运营商：物业管理+增值服务 开发风险+运营风险，风险较高 　　复合型 跨产业链 专业运营商：物业管理+增值服务 开发风险+运营风险，风险较高 　　2.1单一企业型 　　单一企业型地产模式其产品只有唯一的客户，以满足客户的较高需求为地产模式，由开发商面向某一企业而专项开发的产业地产。单一企业型产业地产开发通常以资源导向型为主，也就是当地拥有大量优质的上下游企业资源，以及完善的交通配置与其它相关配套资源。 　　2.2主题型 　　主题型产业地产是指集聚了具有某一共同行业特征的多家企业，属于不同产业链条上的同一节点，开发商从行业的角度做整个产业配套服务，如孵化器、软件园、物流园等，形成行业规模经济，节约了信息交流与资源成本，获取更大经济效益。 　　2.3纵向综合型 　　纵向综合型产业地产是指围绕产业链上下游企业进行整合，规模上一般形成工业园区或产业园区形式，通过发挥上下游企业的产业功能关联关系，提高企业的生存和竞争能力，发挥产业链竞争优势，推动产业链增值和升级。 　　2.4复合型 　　复合型产业地产是指以产业间的纵向联系和横向联系为依托进行资源整合，具有很大用地规模，如大型工业园区形式，形成产业链的横向和纵向延伸的产业网络结构。 　　3、分析产业地产项目开发 　　3.1产业地产项目开发流程 　　产业地产最初是由产业园区开发逐渐演变而成。产业地产开发项目流程由对产业的细致研究与分析、与政府的信息传递交流、产业定位的项目明确以及项目选址，可行性研究与审批、项目建设手续的办理、项目施工、招商、经营管理等环节构成。整个过程中产业知识与产业运作、地产知识与地产运作能够充分的进行交叉和组合。 　　3.2产业地产项目开发主体 　　城市土地集约利用需求在城市经济欣欣向荣的环境下，呈现出越来越显著的态势。市场调配资源已成为产业地产的主旋律，改变了以往政策为主要导向的状况。对我国现有产业地产项目开发主体研究可以发现如下四种模式： 　　（1）政府主导模式 　　所谓政府主导模式，即以政府为主导，政府通过优惠政策、财政资金等条件融入到产业地产中，通过充分利用政府主导方式打造园区优势地位。通过招商引资等方式吸引广大符合产业发展的项目入驻园区。政府主导模式对于促进区域经济不断发展、为园区争取更多优惠政策、促进人们就业等综合问题发挥有力推动作用。 　　（2）主体企业引导模式 　　企业在拥有强大综合实力情况下，打造出一个以企业自身为主导地位的产业园区。并发挥实力企业在产业中的凝聚力和号召力，以土地出让、项目租售等多种形式聚集其它企业，以此来打造与完善完整的产业链。 　　（3）产业地产商模式 　　所谓产业地产商模式，即房地产投资开发企业通过获取的工业土地项目，来进行项目的开发与基础设施的建设。等项目完工后以合作经营、租赁、转让等方式对项目进行统一管理，从而使得地产开发利益得以高效的实现。例如工业物流老大――美国普洛斯集团，为工业房地产业带来了全新的视野，以全球化的物流配送设施提高了客户供应链的作业效率。他们只做房地产投资开发及物业管理，但通过打造一个设施平台，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务，让物流企业争相入